城市深圳

区域南山

商圈大冲

运营方华润置地有限公司

面积23.0万㎡

楼层LG-L6

开业时间2017-09-27（8年）

分档品质轻奢·顶级

体量档大型

餐饮体量档餐饮密

排名全市第3名（上上参谋口径） · 🏆 赢商网年度TOP100

日均客流约7.8万/日

商户数全部（502）、餐饮（150）、零售（260）

客流供给比约519人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.19 · 4.5分以上占 48%（覆盖 144/149 个品牌）

竞品25家 · 适度（密度 1.1/万㎡）

深圳万象天地 · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选里巷拼“餐+酒与社交氛围”，选L6/盒子拼“高端宴请与包房能力”，选LG/B1拼“极致效率与强品牌心智”，不要用普通连锁餐饮去填满场。 关键依据：项目日均客流约7.8万、全市第3、餐饮150家，客流与消费力成立，但餐饮供给已经很满。 关键依据：近年调改主线明确，从里巷Bistro到L6高端中餐，项目在主动筛选“有内容、有首店感、有场景”的餐饮。 关键依据：直接竞品25家、密度1.1家/万㎡为“适度”，但主要集中在咖啡茶饮，同品类进场仍需避开LG/B1/L4/L5的高压带。

总判断：能进，但只适合“有角色”的餐饮

深圳万象天地不是缺餐饮的购物中心，而是一个已经把餐饮做成内容资产的头部项目。23万㎡、502个商户、150个餐饮品牌，餐饮体量档为“餐饮密”；日均客流约7.8万，对应餐饮客流供给比约519人/店·日，说明这里不是没有生意，而是每一家餐饮都要在极强供给里争夺清晰理由。

拓展判断应当从“有没有铺”转向“进来扮演什么角色”。普通大众正餐、常规网红小吃、无明显差异的茶饮咖啡，进入后很容易被客流淹没；反而是三类更有机会：

• 有商务宴请、包房、服务体系的高端或精致中餐；
• 有酒饮、夜间社交、露台/街区适配能力的Bistro、餐酒馆、烧鸟、异国料理；
• 有城市首店、华南首店、强视觉传播或强会员心智的轻餐/快餐/咖啡茶饮品牌。

行业观察(Hot商业)在2023年将万象天地的餐饮调改概括为“米其林/黑珍珠星厨高地”，核心不是单纯拔高客单，而是补足南山科技园、上市公司和高净值年轻客群的高端商务接待需求。行业观察(商业咔)在2026年关注MXTR PARK时，也强调项目用稀缺品牌、复合业态和空间叙事去盘活动线末端。这两条线合起来看，万象天地的招商偏好很清楚：要么带目的性，要么带社交性，要么带传播性。

信源上，5篇材料中kaga/商业咔2篇、Hot商业2篇、商业新灵兽1篇，行业观察视角较集中，尤其偏重商业空间、品牌调改和招商逻辑；对单店坪效、租金、稳定期翻台、撤店率等经营数据覆盖不足。因此本报告对“适合什么类型”的判断置信度较高，对“具体能赚多少钱”的判断仍需现场和租赁数据验证。

楼层/区域建议矩阵

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
里巷L1	国际化微醺社交、户外街区氛围	Bistro、西式小酒馆、餐+酒、轻正餐、异国料理	纯吃饭型快餐、无酒饮结构的普通正餐	夜间强、午市和工作日非高峰需验证
里巷L2	中式餐酒、熟人社交、轻商务	中式Bistro、烧肉/烧鸟+酒、地方菜小馆升级版	低客单大排档式品牌、强翻台快餐	容易被L1的氛围和L3/L6的宴请心智夹击
里巷L3 / 盒子L6	高端商务宴请、包房、精致中餐	高端中餐、地方菜旗舰店、黑珍珠/米其林背景、商务宴请型品牌	无包房、无服务壁垒、只靠网红菜品的正餐	装修投入高，稳定客源和宴请订单要求高
LG / B1	高频通勤、人流入口、即时消费	头部茶饮咖啡、强外带效率、刚需早餐/简餐	中弱品牌茶饮咖啡、需要慢坐体验的餐饮	同品类直接竞品最密，价格和效率压力大
L1高街 / 水广场 / MXTR PARK	打卡、事件、品牌展示、街区视觉焦点	首店概念店、复合咖啡餐酒、强视觉轻餐、品牌联名店	依赖自然客流但缺少展示力的常规餐饮	开业声量不等于长期复购，天气和活动影响大
L2-L5 Mall内常规层	逛街承接、零售配套餐饮	精致甜品、咖啡、轻食、亲子友好餐饮、目的性小餐	无差异奶茶、低记忆点小吃	楼层餐饮心智不如里巷和L6清晰

里巷：优先给“餐+酒”，不是给普通正餐

里巷是万象天地餐饮调改最清晰的样板。行业观察(Hot商业)提到，截至2021-12，里巷全面焕新，引入20+小酒馆，L1以西式小酒馆为主，L2偏中式小酒馆，L3承接高端商务宴请。2023年观察中，项目进一步明确里巷一楼深化“餐+酒”Bistro微醺社交，二楼侧重中式餐酒，三楼及盒子L6满足高端宴请。

这意味着里巷不是简单的“餐饮街”，而是承担夜经济、社交、国际化生活方式的区域。适合进的品牌要有酒单、外摆、夜间氛围、主理人表达和社交场景。若只是一个正常吃饭的连锁正餐，即使产品稳定，也很难在这里形成足够记忆点。

对拓展来说，里巷L1优先看能不能做夜间生意和场景，L2看能不能做中式餐酒和轻商务，L3看能不能承接更强宴请。选里巷，本质上不是拼“吃饱”，而是拼“停留、社交、复购”。

L6 / 盒子：适合高端宴请，但门槛很硬

截至2023-05，万象天地引入晶采轩、甬府小鲜、柿合缘·新京菜、食川非川、璞树、奉天·繁华、海上潮七家中式餐厅，其中食川非川为全国首店，其余多为华南首店。行业观察(Hot商业)同时提到，七家落位后，项目可满足包房需求的餐厅达到23家，可提供超过100个包房。

这说明L6/盒子方向已经被项目定义为高端商务宴请高地。这里适合有服务体系、包房能力、名厨背书、地方菜稀缺性或集团化品控的品牌。南山科技园的企业客群、上市公司商务接待、年轻高净值客群，是这个区域成立的基础。

但这个区域不适合“半高端”。装修、服务、包房、食材供应链、宴请销售能力都要跟上。只靠新奇菜品或短期开业热度，很难抵抗高租金、高人力和高装修摊销。

LG / B1：流量好，但茶饮咖啡不要轻易碰

竞品清单的口径是“品牌库中标记为竞品的同品类直接竞品”，不是全部餐饮。25家竞品里，茶饮咖啡和轻饮占绝对多数，包括茶理宜世、喜茶、丘大叔柠檬茶、OT另茶、茉莉奶白、奈雪的茶、茶颜悦色、Manner Coffee、Blue Bottle Coffee、M Stand、星巴克臻选、Ralph's Coffee、Nespresso、阿嬷手作等。

楼层分布上，LG有茶理宜世、OT另茶、Blueglass酸奶、Nespresso、茶颜悦色；B1有丘大叔柠檬茶、裕莲茶楼、淡马茶坊、Manner Coffee、Gee Coffee Roasters；L4有茉莉奶白、麒麟大口茶、去茶山、MR. WALDEN COFFEE、奈雪的茶；L5有檬猩猩、M Stand、李茶的茶；L6有喜茶；L1有Ralph's Coffee；L2有星巴克臻选、阿嬷手作。另有Blue Bottle Coffee、SAANCI山池咖啡未见明确楼层信息。

所以“竞品密度适度”和“餐饮很满”并不矛盾：前者只看同品类直接竞品，密度1.1家/万㎡，按口径属于适度；后者看全场餐饮供给，150家餐饮已经是高密度。对于非茶饮咖啡品牌，直接竞品压力未必爆表；但对于茶饮咖啡，关键楼层已经高度拥挤，尤其LG/B1/L4/L5，弱品牌进入就是贴身肉搏。

若要进LG/B1，必须是头部心智、极强出杯效率、明确外带场景，或有独家产品/城市限定能力。否则不建议把这里当“高客流万能解”。

水广场 / MXTR PARK：适合做品牌事件，不适合只做日常生意

截至2026-02，行业观察(商业咔)认为HAUS NOWHERE开业后直接“点燃”水广场，强化万象天地的打卡标签；MXTR PARK则被视为高街东侧动线末端的视觉焦点，用双层空间、稀缺品牌和复合业态缝合街区边界。

MXTR PARK最初引入into_the force原力飞行、Snow Peak、FENTY BEAUTY、bb.q CHICKEN，后续调整为FENTY BEAUTY保留，Snow Peak位置替换为TRINITEstudio，into_the force与bb.q CHICKEN位置合并引入M Stand Market概念店。行业观察判断，这里仍处于养成阶段，低区零售、高区餐饮的逻辑延续。

这一区域适合有概念店能力的品牌：咖啡餐酒复合、品牌联名、限定产品、外摆露台、视觉装置、社交传播都很重要。若品牌只是想要自然客流和常规翻台，水广场/MXTR PARK的租金与运营波动可能会放大风险。

适合与不适合进入的餐饮类型

建议优先考虑：

• 高端中餐、地方菜旗舰店、商务宴请型餐饮：适合L6/盒子、里巷L3，前提是包房、服务、酒水和宴请销售能力完整。
• Bistro、餐酒馆、烧鸟、异国料理：适合里巷L1/L2，前提是能做夜间社交和氛围，不只是菜单西化。
• 强品牌轻餐/快餐概念店：可参考截至2021-07 SHAKE SHACK深圳万象天地开业首月高声量案例。行业观察(商业咔)提到其开月营业额达到1000万，核心在于华南独家号召力、围挡预热、艺术合作和项目客群匹配。
• 复合型咖啡/茶饮概念店：只适合强品牌或差异化产品，不适合常规门店复制。

不建议优先考虑：

• 中低客单、无差异的常规连锁正餐；
• 没有酒饮结构和夜间能力的普通西餐/轻食；
• 区域认知弱、产品同质化的茶饮咖啡；
• 只靠开业排队、缺少复购逻辑的网红小吃；
• 装修投入不足、服务体系不足却想进入高端宴请楼层的品牌。

主要风险

餐饮密度高，不等于每家都有足够客流 全场餐饮150家，客流供给比约519人/店·日。这个数字对头部项目不差，但对高租金、高装修餐饮来说，仍需要强坪效模型支撑。

开业热闹 ≠ 稳定盈利 SHAKE SHACK的开业案例说明万象天地有制造声量的能力，但其背后是华南独家、品牌力、艺术预热和项目匹配。普通品牌不能简单复制开业排队逻辑。

茶饮咖啡直接竞争已经很硬 竞品清单中茶饮咖啡横跨LG、B1、L1、L2、L4、L5、L6。新进品牌如果没有头部心智或明显差异，很容易陷入同楼层、同客群、同价格带竞争。

高端宴请需要长期组织能力 L6/盒子适合高端餐饮，但包房销售、服务训练、食材稳定、商务客户维护缺一不可。只有菜品好看或装修高级，不足以支撑稳定经营。

里巷强依赖夜间与天气场景 里巷的优势来自开放街区、外摆、微醺氛围，也意味着工作日午市、雨天、淡季和活动空窗期表现需要单独验证。

调改节奏快，品牌生命周期压力大 行业观察(Hot商业)提到项目每年超30%的品牌调改，2021年曾完成逾170家店铺调整。进入万象天地不是拿到长期安全席位，而是进入高强度运营筛选。

信源偏行业观察，经营硬数据不足 目前可见信息对招商逻辑、空间定位、品牌动态覆盖充分，但缺少租金、扣点、单店坪效、稳定期翻台、外卖占比等数据。最终测算不能只依赖项目光环。

下一步验证清单

• 工作日午市、工作日晚高峰、周五夜间、周末下午和周末晚餐分别踩点，记录里巷、L6、LG/B1的客流差异。
• 对目标楼层选取3-5家相邻餐饮，观察翻台、等位、客单结构、酒水点单比例和包房使用率。
• 单独核查茶饮咖啡竞品的排队长度、出杯效率、外带占比和高峰时段价格带，判断是否还有进入窗口。
• 向招商或代理询问目标铺位租金、扣点、物业费、推广费、装修免租期和历史撤换品牌情况。
• 对里巷外摆位进行天气敏感度观察，比较晴天、雨天、炎热时段和夜间的座位使用率。
• 访谈周边写字楼企业行政/HR，确认商务宴请、团队聚餐、客户接待的真实预算和常用餐厅名单。
• 追踪L6/盒子高端中餐的点评新增量、评分变化、包房预订难度，判断高端宴请需求是否持续。
• 区分活动期与平日客流，重点观察水广场/MXTR PARK在无活动状态下的自然停留和实际进店转化。

参考文章

• 深圳万象天地MXTR PARK空间探班图集 — kaga / 知乎·商业咔 / 2026-02-28
• 独家｜从深圳到西安，全国第二座万象天地的首次露面 — 商业新灵兽 / 知乎·商业新灵兽 / 2025-08-25
• 深圳万象天地餐饮调改观察：米其林/黑珍珠星厨高地崛起 — Hot商业 / 知乎·Hot商业 / 2023-05-12
• 微醺经济深圳样本解读：万象天地「里巷」变身BISTRO街区 — Hot商业 / 知乎·Hot商业 / 2021-12-25
• 案例复盘 | SHAKE SHACK把深圳万象天地店开得像过节 — kaga / 知乎·商业咔 / 2021-07-08