城市深圳

区域福田

商圈皇岗

运营方深业集团有限公司

面积16.7万㎡

楼层B2-L4

开业时间2018-01-18（8年）

分档品质轻奢·入门

体量档中型

餐饮体量档餐饮密

排名全市第9名（上上参谋口径） · 🏆 赢商网年度TOP100

日均客流约6.9万/日

商户数全部（397）、餐饮（145）、零售（158）

客流供给比约479人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.18 · 4.5分以上占 32%（覆盖 133/145 个品牌）

竞品26家 · 适度（密度 1.6/万㎡）

深业上城 · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选THE STREET外街拼目的地与外摆体验，选L3小镇拼调性与打卡转化，选B1/THE GARDENs拼高频与影院焕新红利；B2与普通盒子铺位只适合极强效率模型。 关键依据：项目日均客流约6.9万、餐饮145家，属于“餐饮密”，客流供给比约479人/店·日，进场不能只看人气，要看能否分到有效消费。 关键依据：2025年以来外街、L3小镇、B1影院区都在调改或升级，但信源全部来自Hot商业，判断带有单一行业观察视角，需现场复核稳定期客流与租金。 关键依据：同品类直接竞品26家，密度1.6/万㎡为“适度”，但茶饮咖啡集中在B1、L3、B2，饮品类进入要有明确场景差异，否则容易陷入同层分流。

判断主线

深业上城不是“有没有客流”的问题，而是客流结构复杂、餐饮供给已满、不同楼层吃的是完全不同的钱。

客观数据上，项目位于深圳福田皇岗，商业面积16.7万㎡，B2-L4，开业8年，日均客流约6.9万，全市第9名，并入选赢商网年度TOP100。商户397家，其中餐饮145家，占比高，已被定量口径标为“餐饮密”。这意味着它不是餐饮空白型机会，而是成熟盘里的结构性替换机会。

行业观察(Hot商业)从2021到2025的连续判断也有一条清晰变化：2021年仍在讨论“叫好不叫座”、动线不清、盒子偏暗、餐饮迭代慢；2022年后，项目通过文华东方酒店、老佛爷百货、上横町日本食街、潮流零售、户外运动、文化市集和城市级活动持续拉升调性；到2025年，观察重点转向THE STREET外街、L3小镇、B1英皇电影城改造后的THE GARDENs，以及市内免税店带来的国际客群叙事。

给餐饮拓展的结论是：可以进，但不要用“购物中心餐饮平均模型”进。深业上城适合有场景表达、客群识别、社交属性或高频效率的餐饮；不适合弱差异、纯依赖自然客流、需要低租金养模型的普通餐饮。

楼层/区域建议

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
THE STREET外街	当前最值得优先看的目的地餐饮街区	有外摆能力的正餐、小酒馆、咖啡烘焙、轻社交餐饮、适合晚间和周末的特色店	翻台慢但无体验溢价的普通正餐、依赖堂食高坪效的小铺模型	热度高、窗口期稀缺，租金和铺位条件可能吃掉利润
L3小镇	潮流、户外、拍照、生活方式混合场	精品咖啡、茶饮升级店、烘焙甜品、轻食、披萨、休闲西餐、品牌形象店	大众快餐、低客单刚需餐、强油烟重餐	打卡客流不等于稳定消费，天气和活动依赖较强
B1 / THE GARDENs	2026年前后值得跟进的焕新区	亚洲风味小吃、电影前后轻餐、工作日午晚市兼顾的快休闲、可外带饮品甜品	需要强目的地认知的高客单正餐、过重装修投入店	仍处调整期，改造完成后的真实动线和停留时长暂无数据
L1-L2盒子及品牌街	时尚零售、免税、老佛爷百货、科技体验带动的逛购层	高颜值轻餐、精品甜品、低油烟咖啡、适合逛购顺手消费的轻量模型	需要大面积厨房和强烟火气的餐饮	零售客流未必转化餐饮，且与高调性界面适配要求高
B2	更偏功能与通勤补给	高效率外带、平价咖啡、简餐、酸奶甜品、工作日刚需模型	形象重投入、强体验、长停留餐饮	同质饮品已多，客流价值和可见度需逐铺验证
上横町日本食街及周边	主题餐饮聚合区	有明确品类标签的日式/亚洲风味、可形成连逛连吃的专门店	泛亚洲概念、无辨识度日料	主题街已有认知，后进入者容易被既有店铺吸走注意力

THE STREET外街是当前最值得餐饮优先研究的区域。行业观察(Hot商业)认为，截至2025-12，外街开街一年后成长很快，节假日“一位难求”，且项目仍计划在2026年继续打磨东段界面、动线与停留体验。这里最适合做目的地型餐饮：有外摆、有酒水、有夜间氛围、有社交场景，或者能承接文华东方酒店、高端办公、周末家庭与城市游客的复合客群。

L3小镇适合“调性大于刚需”的餐饮。这里长期是街拍、潮流、运动户外、生活方式品牌聚集地，行业观察提到山池咖啡、DOE、乐凯撒、梵几、ROARINGWILD等都强化了小镇的年轻与先锋气质。对餐饮来说，L3不是单纯卖饭，而是卖“逛到这里愿意坐下”的理由。精品咖啡、烘焙、轻食、披萨、休闲西餐、茶饮旗舰/形象店更适配；标准化大众快餐放在这里容易显得突兀。

B1是需要重点跟踪的变量区。截至2025-12，英皇电影城正在调整重开，行业观察称其将打造为THE GARDENs，并计划于2026年以“亚洲美食巡礼”的姿态亮相。这个区域的价值在于，若影院、公区绿意化和亚洲餐饮主题能真正形成闭环，B1可能从功能层变成新一轮餐饮聚合点。但在开业前，不能提前把“规划热度”当成经营结果。

L1-L2更适合轻餐与逛购转化。老佛爷百货华南首店已于2023年7月正式开业，面积约4500㎡；2025年深圳市内免税店落地，体量接近2000㎡，并与本地科技体验廊结合。客观上，这会改善项目的国际化、时尚和游客叙事，但这类客流对餐饮的贡献通常更偏“顺手、精致、低负担”。高油烟、强翻台、烟火气重的餐饮不适合硬挤在这些界面里。

B2只建议效率型品牌看铺。这里已有柠檬向右、煲珠公、瑞幸咖啡、千芋本铺等同品类竞品，说明它承接的是更功能化、更高频、更价格敏感的消费。若品牌模型不是极强出杯、极强外带或极强租售比，B2不应作为优先楼层。

竞品格局：饮品咖啡不空，但还没到全面预警

本次竞品清单的口径是品牌库中标记的同品类直接竞品，不是全部餐饮。因此，“竞品26家、密度1.6/万㎡、评级适度”与“全场餐饮145家、餐饮密”并不矛盾：前者看的是同品类直接对手密度，后者看的是整个餐饮供给饱和度。

从楼层分布看，饮品咖啡竞争主要集中在三类区域：

B1最密集，包括丘大叔柠檬茶、茶救星球·蔬果茶、星巴克、礼厚茶肆、茶力的小怪兽、茉莉奶白、M Stand、Gee Coffee Roasters、酸奶星球、NESPRESSO、上山喝茶等。B1已经不是“缺饮品”的楼层，新进入者必须靠产品识别、价格带或动线卡位取胜。

L3更偏调性与社交，包括HK+ COFFEE、喜茶、奈雪的茶、SAANCI山池咖啡、星巴克臻选、混果汁、KUDDO COFFEE、KCOFFEE等。这里的竞争不是单纯出杯效率，而是品牌形象、空间停留、拍照传播和小镇场景匹配。

B2则有柠檬向右、煲珠公、瑞幸咖啡、千芋本铺等，更偏高频补给。L2有Blueglass酸奶、Manner Coffee，L1有Care Bears Lounge爱心小熊咖啡。整体看，咖啡、茶饮、酸奶、甜品赛道还有铺位机会，但没有弱品牌的自然生长空间。

对同品类饮品拓展而言，优先级应是：L3形象店或小镇场景店 > THE STREET外街社交型店 > B1改造后动线节点店 > B2效率店。若只是常规奶茶、普通咖啡、标准酸奶店，进入意义不大。

适合进入的餐饮类型

第一类是场景型休闲餐饮。例如有外摆、有酒水、有下午茶和晚间消费、有拍照传播能力的轻正餐、小酒馆、烘焙咖啡复合店。它们适合THE STREET外街和L3小镇，能吃到项目“文化+先锋+城市目的地”的红利。

第二类是中高品质家庭与港客友好型餐饮。行业观察(Hot商业)提到，2023年恢复通关后，港客北上趋势明显，深业上城因距福田口岸约10分钟地铁、临近公园、拥有文华东方酒店和亲子业态而受到港客欢迎；金鸭季周末港客占比较高，营业额上涨超过25%，乐凯撒深圳第100家直营门店开业首月周末及节假日接待食客600-800位。这类信息截至2023-08，需复核现状，但说明家庭客、港客、微度假客群确实曾被验证。

第三类是亚洲风味、快休闲和电影前后餐饮。B1/THE GARDENs如果按2025-12披露方向推进，亚洲美食巡礼、影院、绿意公区可能带来新的轻餐机会。适合可复制、出餐稳定、客单不过高、能承接午晚市和观影前后消费的品牌。

第四类是高频轻量补给。B2、B1部分节点适合咖啡、茶饮、酸奶、简餐、烘焙外带，但前提是租金、铺位可见度和同层竞品测算后仍能成立。这里拼的是效率，不是故事。

不适合进入的餐饮类型

不建议普通大众正餐盲目进入。深业上城已经有145家餐饮，且过去几年持续调改，不缺“又一家能吃饭的店”。若没有明确品类稀缺性、空间记忆点或客群抓手，很容易被分散在多楼层的既有餐饮稀释。

不建议弱差异茶饮咖啡进入。26家同品类直接竞品中，星巴克、星巴克臻选、喜茶、奈雪、M Stand、Manner、瑞幸、山池咖啡、Gee Coffee Roasters等已覆盖不同价格带与场景。新品牌若没有强产品、强社群或强空间表达，只会在高密度里打消耗战。

不建议重油烟、大排队、低客单但慢翻台的模型进入核心高调性区域。深业上城的优势在于城市公共空间、文化活动、外街、小镇和轻奢调性，过于粗放的餐饮形态会与空间气质冲突，也更难通过招商筛选。

主要风险

开业热闹 ≠ 稳定盈利 深业上城擅长通过市集、文化节、时装周、面包节、节假日活动制造高峰客流，但活动期客流不能直接等同于平日稳定消费。拓展必须分开看活动日、普通周末、工作日午市和晚市。

客流很大，但分母也很大 日均客流约6.9万看起来强，但餐饮商户已有145家，客流供给比约479人/店·日。项目不是缺餐饮，而是靠更优品牌替换和更好位置分配流量。

同品类竞品“适度”不代表好做 竞品密度1.6/万㎡只是同品类直接竞品口径，评级为适度；但B1、L3的咖啡茶饮高度集中，具体到单楼层、单动线，竞争压力会明显高于全场平均值。

单一信源带来视角偏差 本次5篇行业观察全部来自Hot商业，且整体对项目近年调改持较积极态度。其判断有连续性价值，但缺少消费者评价、商户经营、租金成交和第三方客流的交叉验证。

调改兑现存在时间差 B1 THE GARDENs、外街东段优化、市内免税店客群转化等都是正在形成中的变量。截至2025-12，可确认的是项目在推动升级，但真实销售转化、餐饮坪效和稳定期表现暂无数据。

动线问题不是完全消失 2021年的行业观察曾指出项目离地铁仍有距离、周边拥堵、小镇+品牌街+商场动线不够清晰、盒子部分偏暗。后续调改改善了部分界面，但跨楼层、跨区动线仍需用现场客流来验证。

进入建议

综合判断，深业上城应列为深圳福田高势能但高筛选门槛项目，适合拓展团队纳入重点跟踪，不适合为了“拿下TOP项目”而抢铺。

优先看三类机会：一是THE STREET外街可外摆、可夜间经营、可目的地传播的铺；二是L3小镇与运动户外、潮流零售、打卡动线相邻的轻餐饮铺；三是B1/THE GARDENs改造完成后，影院和亚洲餐饮主题能带来复合客流的节点铺。

进入策略上，品牌应提前明确自己吃哪一类客群：吃中高端家庭和港客，就优先外街、L3和特色正餐聚合区；吃年轻潮流和社交，就优先L3小镇与外街；吃工作日办公和功能补给，就只看B1/B2高可见节点；吃游客和轻奢逛购，就看L1-L2的轻量餐饮机会。

不建议把深业上城当作普通Mall开标准店。这里更适合“有表达的店”或“极有效率的店”，中间地带最危险。

下一步验证清单

• 工作日、普通周末、活动日分别在11:30-14:00、15:00-17:00、18:00-21:00现场踩点，记录THE STREET外街、L3小镇、B1、B2的真实停留和进店率。
• 对目标楼层同品类竞品做翻台/出杯观察，重点看B1、L3咖啡茶饮竞品在平日与周末的排队长度、客单结构和外带比例。
• 单独复核THE STREET外街东段与文华东方酒店相邻区域的夜间客流、外摆限制、可见度和天气影响。
• 跟进B1 THE GARDENs改造进度，待开业后至少观察4周，区分开业期热度与稳定期表现。
• 询价目标铺位租金、物业费、推广费、装修条件、免租期和外摆收费，测算在餐饮密度下的保本翻台或出杯量。
• 访谈已开业餐饮商户，重点问平日午市、周末晚市、港客占比、活动期增量是否能沉淀为复购。
• 复核地铁到达、停车、电梯扶梯与跨层动线，判断目标铺是否吃得到真实主客流，而不是只在项目总客流里“看起来热”。
• 对比周边福田CBD、皇岗及口岸客群餐饮选择，确认品牌进入深业上城是为了调性溢价、目的地消费，还是只是补点位覆盖。

参考文章

• 深业上城的 2025：攻守有道，从容自若 — Hot商业 / 知乎·Hot商业 / 2025-12-29
• 深业上城：「自我加速」进行时 — Hot商业 / 知乎·Hot商业 / 2023-08-02
• 深业上城：五年沉淀出“文化+先锋”范儿 — Hot商业 / 知乎·Hot商业 / 2022-12-29
• 深业上城：是时候重新认识一下了 — Hot商业 / 知乎·Hot商业 / 2022-05-26
• 牵手老佛爷百货，深业上城能“更上一层”吗？ — Hot商业 / 知乎·Hot商业 / 2021-12-25

⚠ 本报告 5 篇参考文章中 5 篇来自同一作者（Hot商业），定性判断存在单一视角风险，建议结合现场踩点与其他数据源交叉验证。