城市上海

区域静安区

商圈大宁路

运营方上海九百（集团）有限公司

面积18.0万㎡

楼层9.0

开业时间2023-01-01（3年）

分档品质轻奢·顶级

体量档大型

餐饮体量档餐饮密

排名全市第19名（上上参谋口径）

日均客流约8.6万/日

商户数全部（406）、餐饮（136）、零售（195）

客流供给比约634人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.12 · 4.5分以上占 22%（覆盖 128/134 个品牌）

竞品27家 · 适度（密度 1.5/万㎡）

上海久光中心 · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选 B2 拼高频与效率，选 L1 拼形象与外摆感，选高区拼目的性正餐；不要用普通同质饮品或低辨识小吃硬挤。 关键依据：日均客流约 8.6 万、餐饮 136 家，客流供给比约 634 人/店·日，客流底盘强但餐饮分流明显。 关键依据：竞品 27 家、密度 1.5/万㎡为“适度”，但主要集中在咖啡、茶饮、酸奶、烘焙甜品等高频轻餐，B2 与 L1 已形成强竞争带。 关键依据：项目定位“品质轻奢·顶级”，且行业观察(Mall星人)多次强调其高化、女装、轻奢与精品超市基因，适合有品质表达、产品壁垒或目的性消费的餐饮，不适合只靠性价比和自然流量的弱品牌。

先说判断

上海久光中心值得看，但不是“有客流就能进”的场。它的机会不在餐饮空白，而在高客流、高调性、高竞争下的精准补位。

这是一个大体量、强运营、强招商的北上海标杆项目：18.0 万㎡、9 层、406 个商户，其中餐饮 136 家，属于“餐饮密”项目；日均客流约 8.6 万，全市排名第 19。行业观察(Mall星人)认为，久光中心开业后推动大宁从单体商业走向商圈整合，并长期处在静安区高热度商场序列；行业观察(商业咔)在 2021-12 开业初期判断，其开业爆棚反映北上海优质商业供给不足。

但对餐饮拓展而言，关键不是“项目好不好”，而是进场后能不能在 136 家餐饮里被看见、被复购、被留住。这里已经不是招商早期红利场，而是成熟项目里的强筛选场。普通咖啡茶饮、常规甜品、弱差异快餐，进入难度和经营压力都偏高；有首店属性、强产品记忆点、成熟单店模型、能承接家庭/白领/女性/社交客群的品牌，才有进入价值。

进哪里：楼层/区域矩阵

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
B2 久谷食集 / FRESHMART 周边 / 铭店街	高频刚需、烟火气、超市导流、地下美食主场	高效率小吃、品质简餐、烘焙甜品、外带熟食、强香气/强展示产品、可排队但翻台快的轻餐	普通奶茶、普通咖啡、无差异甜品、低坪效大面积正餐	竞品最密，容易被淹没；租金/扣点与排队效率要精算
B1 环形动线	购物中心化最强，承接地下到达与年轻客流	中高客单轻正餐、特色饮品升级店、轻社交餐、年轻化小聚品牌	只做低价走量的快餐、强依赖外摆的品牌	需要动线实测，B1 热点可能被 B2 食集和 L1 形象店分流
L1 主入口 / 外广场 / 高化轻奢邻近区	形象展示、女性客群、打卡与休闲停留	精品咖啡、烘焙甜品旗舰店、轻奢茶饮、甜品咖啡复合店、可做城市首店/形象店的品牌	低客单堂食、油烟重餐、价格带与轻奢氛围不匹配的品类	形象成本高，已有星巴克臻选、Peet's、LAVAZZA、Blueglass 等强势品牌
L2-L4 零售衔接区	女装、生活方式、家庭与逛街中段休憩	精致下午茶、轻食、亲子友好小餐、目的性不强但体验感好的补给型品牌	需要强晚市的正餐、依赖大客流冲量的标准快餐	楼层餐饮不是主目的，需靠场景和产品提高转化
L4 特定点位 / 多经点位	活动、亲子、年轻娱乐与补充型消费	小面积饮品、冰品、轻甜品、可快闪测试的新品类	大面积重资产店、对厨房条件要求高的品类	多经点位适合测试，不适合作为稳定主力模型判断
L5-L6 高区餐饮 / 影院KTV娱乐配套	目的性正餐、家庭聚餐、社交聚会	江浙菜、粤菜、日料、火锅/烧肉升级店、东南亚/西餐等有组织聚餐属性的餐饮	无目的性小吃、弱品牌快餐、需要高自然客流的饮品	高区必须自带目的性；平日晚市与非活动日客流需验证

B2 是最现实的高频战场。行业观察(Mall星人)在 2022-12 和 2023-11 都重点提到，B2 集中久谷食集、FRESHMART 鲜品馆、铭店街、日本街与大量烘焙甜品，形成“餐饮+社交”的烟火气氛围。截至 2023-11，B2 周边又新增瑞幸、coco、花花卷卷、玛嘉烈澳门葡式冰室、巧克玩家等品牌，说明商场持续把地下层作为餐饮流量底盘经营。适合进 B2 的不是“又一家饮品”，而是能在高密度环境里靠产品气味、视觉陈列、出餐效率或社交传播突围的轻餐。

L1 更适合品牌形象店。这里与高化、轻奢、咖啡甜品共同构成项目门面，行业观察(商业咔)在 2021-12 已指出，半开放式结构为 B&C、gaga、LAVAZZA、Peet's Coffee、星巴克臻选等时尚休闲餐饮提供了空间条件；截至 2023-11，Mall星人继续点名 Peet's、gaga、LAVAZZA、Starbucks Reserve、BLUEGLASS、BUTTERFUL&CREAMOROUS、La Répète 等。L1 适合有审美、有客单、有社交停留的咖啡甜品或轻餐，不适合用普通标准店去拼坪效。

高区适合“值得上楼”的正餐。项目里已经有添好运、醉东、尚品天泰、小大董、天比高、桂满陇、左庭右院黑金店、厚贞等较强品牌；截至 2023-11，久光中心在大宁地区 TOP20 人气餐厅中占据多席。高区机会在家庭聚餐、品质商务/社交小聚、目的性强的菜系标杆，而不是随逛随买型产品。能不能进高区，核心看品牌是否有“消费者愿意专门上楼”的理由。

竞品格局：适度不等于轻松

这里的竞品口径需要先讲清楚：给到的 27 家竞品，是品牌库中标记为同品类直接竞品的门店，不是上海久光中心全部餐饮。所以“竞品密度适度”和“餐饮很满”并不矛盾：前者只看同品类直接竞品，密度 1.5/万㎡；后者看整体餐饮供给，项目已有 136 家餐饮，属于餐饮密。

从清单看，直接竞品主要是咖啡、茶饮、酸奶、柠檬茶、烘焙甜品相关，且分布明显偏向地下与首层：

• B2 是最大竞品池：茶米有言、BONJOUR本就、CoCo都可、LINLEE林里·手打柠檬茶、瑞幸咖啡、柠檬向右、阿正茶夫、宝珠奶酪、CHARLIETOWN红茶公司、Nespresso、楼下酸奶、Manner Coffee 等集中出现。
• B1 有头部茶饮与酸奶：奈雪的茶、霸王茶姬、K22.酸奶草莓等，说明地下到达和年轻高频消费已经被强品牌占位。
• L1 是高能级咖啡饮品带：Peet's 皮爷咖啡、星巴克臻选、Blueglass酸奶、LAVAZZA、T9tea、卡尔沙龙咖啡花艺生活馆等，品牌调性更高，形象店意味更强。
• L2/L4 有零散补点：DirtySoe得体咖啡在 L2，柠檬向右在 B2/L4 双点位，说明商场会用跨楼层和多经点位补足即时消费。

对拓展的含义很直接：**如果目标品牌属于咖啡、茶饮、酸奶、柠檬茶、甜品外带，不能只看“竞品适度”，要按楼层重算。B2 和 L1 实际竞争已经偏红海。**除非有强首店、强产品、强排队模型或与现有品牌明显错位，否则进入后很可能吃到客流，但吃不到利润。

什么类型适合进

更适合的是三类。

第一类是有品质感的高频轻餐。比如产品完成度高、出餐快、可外带、可午晚市兼顾的特色粉面、饭食、小吃、轻正餐。B2 和 B1 更合适，但必须有明确记忆点，不能只是“商场常见快餐”的又一次复制。

第二类是女性与家庭客群友好的精致餐饮。久光中心的高化、美妆、女装、亲子、生活方式氛围很强，点评用户年龄结构中 31-35 岁成熟消费者占比高这一观察来自 2022-12 的行业观察(Mall星人)。适合下午茶、轻食、精致甜品、亲子友好餐厅、品质正餐。

第三类是目的性强的高区正餐。大宁周边中高端家庭客群、白领客群与周末目的性消费足够支撑高区餐饮，但品牌必须有菜系代表性、稳定出品和较强点评转化能力。高区不是流量洼地，而是筛选“是否值得专程来”的位置。

不适合的是四类：普通茶饮咖啡、同质烘焙甜品、低价低毛利快餐、需要靠大面积和低租金慢慢养的重资产品牌。这里已经有强头部、强多经、强美食广场，弱品牌很难靠自然客流补课。

关键风险

餐饮密 ≠ 每家都有好生意 项目餐饮 136 家，日均客流约 8.6 万，折算客流供给比约 634 人/店·日。这个数字说明客流底盘不错，但分到每家店的有效客流仍要靠楼层、点位、品类和品牌力争取。

B2 热闹，但也是最容易同质化的战场 B2 集中美食广场、精品超市、烘焙甜品和大量饮品竞品。适合高频强转化品牌，不适合没有差异化的普通外带店。

L1 有形象红利，也有高成本压力 L1 已被星巴克臻选、Peet's、LAVAZZA、Blueglass 等占位。新进品牌如果只是标准店，容易在形象、客单和租金之间失衡。

高区正餐必须自带目的性 高区已有添好运、小大董、桂满陇、左庭右院黑金店等标杆或高人气品牌。没有菜系代表性、社交属性或强点评转化的正餐，上楼成本会变成经营压力。

开业与活动热度不能直接等同稳定盈利 行业观察(Mall星人)多次提到周年庆、IP展、会员活动和大额补贴对客流的拉动；这些能增强项目热度，但拓展测算应单独验证平日、非活动期、工作日晚市的真实经营表现。

信源视角偏集中 3 篇信源中 Mall星人占 2 篇，且都偏商业地产运营观察；商业咔为 2021-12 开业初期视角。项目调性、招商力和热度判断可信度较高，但单店盈利、租金条件、撤店率、稳定期翻台等经营数据暂无充分覆盖。

进入策略

我的建议是：可以进入，但只建议带着明确楼层策略和替代点位清单谈，不建议“有铺就进”。

如果是轻餐/快餐模型，优先看 B2、B1，但要避开纯饮品红海，选择靠午市、晚市和外带都能跑的产品。谈铺时重点看是否靠近 FRESHMART、久谷食集主通道、地铁到达动线、扶梯口或排队不阻断的位置。

如果是咖啡、茶饮、酸奶、烘焙甜品，除非品牌有强势首店、旗舰店、联名店或产品差异，否则不建议进入 B2/L1 的常规铺。更可行的方式是先争取短租、多经或活动期快闪，验证转化后再谈固定铺。

如果是正餐，重点看 L4-L6 与影院/KTV/亲子娱乐的联动，不要只看周末排队。目标应是家庭聚餐、朋友小聚、品质菜系补位，而不是大众化弱差异正餐。铺位选择要靠近垂直交通和同类餐饮集群，避免孤岛位。

下一步验证清单

• 工作日午市、工作日晚市、周末午晚市分别踩点 B2/B1/L1/高区，记录目标点位 30 分钟自然经过客流与停留率。
• 对 B2 久谷食集、FRESHMART 周边、铭店街做分时段排队与翻台观察，重点看非活动日是否仍有稳定成交。
• 逐一核实竞品清单中的 B2、B1、L1 门店现状，标注是否仍在营、是否排队、是否有外摆/多经点位。
• 向招商确认目标楼层可选铺位、面积、租金/扣点、装修期、推广资源、排他条件与是否可先做快闪测试。
• 观察 L1 咖啡甜品带的客单结构和停留方式，判断是堂食社交为主还是外带补给为主。
• 对高区正餐做晚市翻台与等位观察，区分周末家庭聚餐和工作日真实需求。
• 对比活动期与普通周末客流，避免用周年庆、IP展、促销期人流作为常态测算基础。
• 补充大众点评目标品类评分、评价量、团购销量和近 90 天评价趋势，判断同品类是否还有增长空间。

参考文章

• 2年时间，上海久光中心凭什么跃升为静安全区“热度第二” — Mall星人 / 知乎·Mall星人 / 2023-11-30
• 复盘上海久光中心一周年，有哪些不容忽视的新看点？ — Mall星人 / 知乎·Mall星人 / 2022-12-21
• 上海久光中心市调“指北” — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2021-12-01