城市上海

区域黄浦

商圈北京路

运营方凯德置地（中国）投资有限公司

面积4.6万㎡

楼层B1-7F

开业时间2003-11-01（22年）

分档品质轻奢·入门

体量档中型

餐饮体量档餐饮多

排名全市第8名（上上参谋口径） · 🏆 赢商网年度TOP100

日均客流约9.9万/日

商户数全部（207）、餐饮（68）、零售（100）

客流供给比约1454人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.11 · 4.5分以上占 15%（覆盖 61/67 个品牌）

竞品15家 · 预警（密度 3.3/万㎡）

上海来福士广场 · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选 B1拼高频快周转与排队外带，选 L6/L7拼目的性正餐与场景体验，选 L1/L2只适合强品牌力咖啡/甜品或联名首发。 关键依据：日均客流约9.9万、客流供给比约1454人/餐饮店·日，底盘足够强，但68家餐饮已属“餐饮多”。 关键依据：同品类直接竞品15家、密度3.3家/万㎡，已达预警，尤其咖啡、茶饮、酸奶甜品在B1/L1/L2高度拥挤。 关键依据：项目正在从“精致轻奢白领”向“年轻潮流首发站”再定位，适合有话题、有效率、有视觉记忆点的餐饮，不适合普通同质化门店硬挤。

选址主判断

上海来福士广场不是“有没有客流”的问题，而是“有没有资格吃到这部分客流”的问题。它仍是人民广场枢纽型商业的强客流项目，日均约9.9万人，体量4.6万㎡却有207个商户、68个餐饮，说明场内消费触点密、动线利用充分；但这也意味着任何新餐饮进场，都不是进一个缺内容的商场，而是进入一个高频、成熟、更新快、同质化压力大的餐饮战场。

对餐饮拓展而言，结论是：可以看，但不要泛泛看；适合强效率、强辨识度、强场景适配的品牌，不适合靠“商场客流自然带货”的普通模型。

行业观察(商业咔)在2025-03的判断更偏谨慎：来福士曾经的精致、时尚、年轻标签仍有底子，但轻奢和部分国际时尚品牌撤出后，项目正在重新建立“年轻潮流”人设，1层、2层引入HUNTER、looknow lab、BONELESS、AIMEEWQ、RÈSIMPLE、优衣库等，是向潮流年轻化和务实大众化并行调整。行业观察(Mall星人)在2023-11则更强调其20年长期热度、B1美食聚集、首店能力和“潮流首发站”定位。两者并不矛盾：客流与历史地位仍强，但定位红利已经不如早年稀缺，品牌必须帮助项目完成新一轮年轻化，而不是只消耗地段红利。

需要说明信源局限：3篇信源中2篇来自行业观察(商业咔)，视角对商业调整、品牌更替和定位摇摆更敏感；行业观察(Mall星人)提供了较完整的项目历史和品牌进化脉络，但发布时间为2023-11，对2024-2025的最新稳定经营结果覆盖有限。因此，本报告对“现状运营质量”的判断以定量数据为底，对品牌动态以发布时间标注时点，不把旧动态直接等同于当前满铺状态。

楼层/区域建议矩阵

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
B1	地铁导流、高频小吃饮品、网红聚集层	外带效率高的茶饮/咖啡轻食、甜品小食、单品爆款、低决策快餐	需要长停留、重服务、翻台慢、厨房重的正餐	同品类竞品最密，排队热度与租金压力可能吞噬利润
L1	首层形象、潮流零售、美妆香氛、城市展示面	强品牌力咖啡、精品甜品、联名快闪、礼品化烘焙	普通奶茶、普通小吃、低形象外卖型餐饮	首层机会稀缺且形象要求高，餐饮要承担展示价值
L2	潮流服饰与大众基本盘重建层	轻社交咖啡、茶饮补给、可逛可带走的甜品零售	纯目的性正餐、烟火气重的小吃	客流依赖零售恢复，餐饮不能脱离年轻潮流氛围
L3-L5	零售、生活方式与服务承接层	暂不作为优先餐饮拓展层；可看轻餐、健康简餐、烘焙配套	需要强自然客流的饮品店、排队型小吃	餐饮心智弱于B1和高区，曝光不足
L6	高区餐饮承接、目的性到访	有聚餐属性的特色正餐、区域风味、年轻客群可接受的客单中档餐饮	无差异火锅烤肉、重装修但低复购的网红餐	高区需要明确目的性，不能只靠路过客流
L7	场景化、休闲体验、主题空间	主题餐饮、露台/场景型餐酒、适合夜间与周末的目的店	午市依赖强、翻台刚性的快餐模型	工作日午市与晚市稳定性暂无数据
办公楼大堂/连通区	办公、会谈、短停、商务社交	商务咖啡、轻办公场景、会议配套轻食	纯外带低价咖啡、无座位效率店	已有星巴克共享空间样板，后来者必须有更明确场景差异

进哪里：分层判断

B1是最值得看、也是最危险的楼层。 它长期承担地铁导流和高频餐饮功能。行业观察(Mall星人)认为，B1地铁层客流长期稳定，是热门美食聚集地；2017年前后B1曾重装焕新，引入高人气网红品牌，喜茶上海首店曾带来长时间排队效应。定量数据也支持这一点：商场整体日均客流约9.9万，餐饮多，B1天然更接近“顺路消费”。

但B1的问题同样直接：竞品高度集中。当前同品类直接竞品中，BONJOUR本就、7分甜、喜茶、茉酸奶、瑞幸咖啡、茉莉奶白、K22.酸奶草莓均在B1，覆盖茶饮、咖啡、酸奶、甜品等高频赛道。若新品牌也是饮品甜品，进入B1不是补空白，而是抢同一批即时消费和排队耐心。适合B1的品牌必须满足三个条件：出杯/出餐快、排队可视化强、产品有明确记忆点。普通连锁奶茶、普通咖啡、低辨识度甜品不建议进入B1。

L1/L2适合“品牌展示型餐饮”，不适合一般餐饮。 L1和L2现在更承担项目年轻潮流人设的重建。行业观察(商业咔)提到，截至2025-03，1层引入HUNTER、looknow lab、PopSockets等潮流向品牌；2层在原i.t相关及相邻位置引入BONELESS、AIMEEWQ、RÈSIMPLE，同时原i.t位置引入优衣库维持大店布局。这说明项目在把上部零售调性从过去轻奢时尚，转向更年轻、更潮流、更务实的大众吸引。

餐饮在这两个楼层不能只是“卖吃喝”，而要成为逛街过程中的社交节点或品牌表达。L1已有星巴克、Manner Coffee、阿嬷手作等竞品，L2有星巴克和T9tea；如果是咖啡茶饮，需要强门店形象、限定产品、联名能力或社交传播力。否则，租金和形象成本会明显高于其能获得的自然转化。

L6/L7更适合目的性餐饮，不适合随手消费模型。 竞品清单中L6有LINLEE林里·手打柠檬茶、煲珠公·老红糖珍珠奶茶，说明高区也有饮品补给，但这里更应该看作餐饮目的楼层，而不是茶饮新增的优先区。行业观察(Mall星人)提到，2015年6楼大食代面积缩减并升级为Food Embassy，2020年7楼“扬帆回归”，增加海洋、帆船、露台等场景元素；这些信息截至2023-11体现出高区承担体验化、目的化餐饮的方向。

因此，L6/L7适合有明确菜系心智、适合朋友聚餐、情侣约会、周末目的到访的中档正餐，也适合带一点主题空间或夜间消费能力的餐酒/轻正餐。回避无差异火锅烤肉、单纯靠装修打卡的网红餐，以及对工作日午市翻台依赖极强的模型。因为目前缺少分时段客流、午晚市翻台、客单价数据，不能仅凭商场总客流推导高区餐饮稳定盈利。

办公楼大堂/连通区只适合强场景咖啡轻食。 行业观察(商业咔)在2021-11明确写到，来福士办公楼大堂星巴克与凯德奕桥Bridge+合作，升级为带私密会议室、单人办公区、讨论区、休闲区的共享空间咖啡店；同区域20米外还有M Stand，办公楼大堂至L2还有由心咖啡，商场内还有Manner等选择。这说明办公客群真实存在，但咖啡供给并不稀缺。后来者若进入办公相关点位，必须做“会议、轻办公、商务短停、外带效率”中的某一个强场景，而不是再开一个普通第三空间。

竞品格局：为什么“餐饮很满”和“竞品预警”同时成立

本报告所用竞品口径是品牌库中标记为同品类直接竞品的门店，不是全场全部餐饮。当前竞品15家，密度3.3家/万㎡，已超过1.8家/万㎡的预警线。它们主要集中在饮品、咖啡、酸奶、甜品轻餐赛道，包括B1的BONJOUR本就、7分甜、喜茶、茉酸奶、瑞幸咖啡、茉莉奶白、K22.酸奶草莓，L1/L2的星巴克、Manner Coffee、T9tea、阿嬷手作，以及L6的LINLEE林里·手打柠檬茶、煲珠公·老红糖珍珠奶茶等。

这与“餐饮多”并不矛盾。餐饮多说的是全场68家餐饮、业态供给充足；竞品预警说的是某一类高频轻餐饮，尤其咖啡茶饮甜品，已经高度拥挤。换句话说，来福士的餐饮不是均匀饱和，而是B1和低楼层的即时饮品甜品赛道特别拥挤，高区正餐仍可通过差异化找机会。

对拓展最关键的判断是：如果品牌属于茶饮、咖啡、酸奶、甜品、烘焙轻食，就必须把来福士视为高竞争项目；如果品牌属于特色正餐、区域风味、轻社交餐酒或有首店/限定能力的餐饮，竞争压力不完全来自竞品清单，而来自楼层目的性、租金和稳定翻台。

什么类型适合进入

适合进入的第一类，是高频快周转但强差异化的外带型品牌。这类品牌可以看B1，但必须有足够强的产品标签和排队效率。来福士B1不是适合教育市场的地方，而是适合放大已有势能的地方。产品需要一眼看懂、复购理由明确、社媒传播成本低。

第二类，是年轻潮流客群愿意为体验买单的中档正餐。项目正在强化年轻潮流首发站定位，20-40岁潮流消费者仍是核心客群。适合的不是传统家庭型大餐饮，而是朋友聚餐、约会、小组社交、下班后消费都能成立的品类，例如特色东南亚、韩餐、轻中餐、创新地方菜、轻餐酒等。优先看L6/L7。

第三类，是带首店、限定、联名或空间能力的品牌。来福士历史上长期承担首店和城市活动功能，行业观察(Mall星人)列举了大量上海首店、中国首店和快闪案例；截至2023-11，项目也在强化“TRENDY ON THE WAY 潮流首发站”。餐饮若能提供首店概念、限定菜单、联名快闪、城市首发，更容易与项目调改方向同频。

第四类，是办公场景轻食咖啡，但必须功能化。普通咖啡不缺，适合的是会议配套、轻办公、早午餐、商务短停、多人共享桌等明确功能模型。星巴克Bridge+案例已经把场景门槛抬高，后来者要有更细的客群切口。

什么类型不适合进入

不建议普通茶饮、普通咖啡、普通酸奶甜品继续硬挤，尤其是没有上海强势门店基础、没有爆品、没有高出杯效率的新品牌。竞品密度已经预警，B1和L1/L2的主要点位都已被强品牌占据，后来者很容易被迫用租金买曝光，却拿不到足够复购。

不建议重厨房、低翻台、强依赖包间的传统正餐。来福士是中型体量、强动线、高密度商户项目，餐饮铺位更适合效率和体验兼具的模型。若后厨面积、排烟、层高、卸货和等位空间要求高，需要逐铺核验，不能只看商场名气。

不建议只靠装修打卡、产品复购弱的网红餐饮。行业观察(商业咔)已经指出老商场在定位调整中容错空间有限，来福士也经历过从精致轻奢到潮流年轻化的取舍。项目会欢迎话题，但品牌不能只有开业热度。人广客流来得快，流失也快。

关键风险

同品类预警不是抽象指标 15家直接竞品、3.3家/万㎡的密度，主要压在咖啡、茶饮、酸奶、甜品轻餐。若品牌也在这些赛道，必须按“红海点位”测算，而不是按普通购物中心测算。

开业热闹 ≠ 稳定盈利 来福士有强首店和排队基因，喜茶等案例证明它能制造声量；但目前缺少稳定期月销、翻台、租售比数据，不能把开业排队直接外推为长期盈利。

B1客流强，但选择成本也低 B1消费者多是地铁导流和即时消费，转化快、流失也快。产品没有清晰差异时，消费者会直接转向隔壁竞品。

高区餐饮要靠目的性，不靠自然路过 L6/L7适合正餐和体验餐饮，但工作日午市、晚市、周末分时段客流暂无数据。高区铺位必须现场验证等位、翻台和电梯到达效率。

项目定位仍在调整期 截至2025-03，项目从轻奢时尚向年轻潮流、大众稳盘并行调整。餐饮若调性过老、过家庭化或过低价，会与新一轮人设重建不匹配。

信源对餐饮经营结果覆盖不足 现有观察更多集中在品牌更替、定位和商业历史，对具体餐饮店销售、租金、坪效、闭店率覆盖有限。选址必须补足经营侧数据。

最终建议

给拓展的可执行结论是：上海来福士广场可以进入，但只建议以“强势点位+明确模型”进入，不建议为了进地标而接受边角铺或高租低效铺。

若是咖啡、茶饮、酸奶、甜品、烘焙轻食，优先看B1或L1/L2，但进入门槛应设为：品牌已有上海认知、产品有爆点、外带效率高、能承受同层强竞品。没有这些条件，宁可放弃。

若是正餐，优先看L6/L7，方向是中档、年轻、聚餐友好、有菜系识别度，最好能兼顾工作日晚市和周末客流。不建议进入过重、过慢、过依赖包间的传统大店。

若是办公咖啡轻食，除非能拿到办公楼大堂、连通口、强通勤动线附近的铺位，并且做出会议/轻办公/早午餐功能差异，否则不建议与星巴克、Manner、M Stand等成熟供给正面硬拼。

下一步验证清单

• 工作日早高峰、午市、下午茶、晚高峰分别踩点B1、L1/L2、L6/L7，记录人流方向、停留率、排队长度和购买转化。
• 周末下午和晚间复测同一批点位，比较活动期与平日客流差异，避免被单日热闹误导。
• 对B1主要竞品喜茶、瑞幸、茉莉奶白、茉酸奶、7分甜、BONJOUR本就做分时段出杯量和排队耗时观察。
• 对L6/L7目标正餐楼层做午市、晚市翻台观察，重点看满座率、等位、客群年龄、多人同行比例。
• 向招商或代理询问目标楼层可租铺位面积、租金结构、扣点、物业费、推广费、免租期和排烟/上下水条件。
• 核验目标铺位是否处于主通道、扶梯口、电梯厅、影院/活动/办公导流线上，避免只看楼层不看动线。
• 访谈3-5家场内餐饮或周边商户，了解工作日与周末销售波动、外卖占比、商场活动对销售拉动。
• 调取大众点评/小红书近3个月评价，重点看竞品的排队、出品稳定性、价格敏感度和消费者对“人广来福士餐饮”的真实心智。

参考文章

• “后i.t时期”上海来福士广场展示出调整方向 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2025-03-20
• 上海来福士广场20周年回忆杀，藏着年轻潮流的“流量密码” — Mall星人 / 知乎·Mall星人 / 2023-11-04
• 星巴克与奕桥Bridge+携手打造了一个“共享空间概念店”，诠释了新型“第三空间”的形态 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2021-11-25