城市上海

区域徐汇区

运营方新鸿基有限公司

面积3.8万㎡

楼层B1-L3

开业时间2019-12-01（6年）

分档品质轻奢·入门

体量档小型

餐饮体量档餐饮中

排名全市第90名（上上参谋口径）

日均客流约4.8万/日

商户数全部（103）、餐饮（40）、零售（44）

客流供给比约1188人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.39 · 4.5分以上占 46%（覆盖 39/40 个品牌）

竞品14家 · 预警（密度 3.7/万㎡）

One ITC · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选 LG2拼高频白领刚需与轻餐效率，选 L1/L2天平路侧拼质感、下午茶与目的性，不建议再挤普通咖啡茶饮。 关键依据：日均客流约4.8万、餐饮40家、客流供给比约1188人/店·日，基础流量不差，但小体量内餐饮已不轻。 关键依据：竞品清单口径是同品类直接竞品，14家、密度3.7/万㎡已达预警，且主要集中在咖啡/茶饮/酸奶等轻饮赛道。 关键依据：One ITC正从纯高端零售配套，转向“高端零售 + 精致生活 + 分层餐饮”的小而美结构，适合有质感、强差异、可承接办公与家庭复合客群的餐饮，不适合大众化同质品牌硬挤。

先说判断

One ITC不是“有没有客流”的问题，而是“能不能在一个3.8万㎡的小型高质项目里找到足够清晰的消费理由”。它的底盘是徐家汇高端商业延展、周边办公族、优质社区与女性精致生活客群；短板是体量小、餐饮已补得较满、同品类轻饮竞争过密，且项目本身还处在ITC完整体建成前的角色调整期。

行业观察(商业咔)在2022-2023年的连续跟踪中判断，One ITC开业初期LG2偏潮流运动，但因项目不直通地铁、主力消费更偏办公与周边家庭，潮流运动零售差异化不足，后续转向餐饮、美颜、美体、生活体验是务实调整。这个判断与当前定量数据吻合：餐饮体量为“餐饮中”，餐饮商户40家，占全部103家的约39%，已经不是餐饮空白项目；但它仍在通过餐饮补体验、补逗留、补白领日常。

因此，餐饮品牌可以看，但不能按普通商场开店逻辑看。进入的前提是：要么能做高频午晚餐效率，要么能做高质休闲社交，要么能成为小体量项目里的稀缺品类。

楼层/区域建议

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
LG2	生活体验与白领高频餐饮补位层，原潮流运动弱化后的重点调整层	轻正餐、精品简餐、健康餐、快决策午餐、小型特色餐饮、可外带/堂食双场景品牌	普通咖啡、普通茶饮、低客单网红甜品、大面积重餐	同品类轻饮过密，午市强但非全天稳定需验证
LG1 / 下沉广场 / Co-FUN周边	公共空间、休闲停留、连接动线与花园氛围	有外摆/景观适配的咖啡甜品、轻酒饮、烘焙、下午茶、小型社交餐饮	纯外卖型、强油烟重餐、对自然客流依赖过高的低识别品牌	公共空间活动能带来曝光，但转化与平日客流需实测
L1天平路侧	奢侈品、美妆生活、精致休闲餐饮的展示面	高质茶馆、精品甜品、轻奢下午茶、品牌形象店、礼赠属性餐饮零售复合	大众快餐、强排队茶饮、低价高翻台品牌	租金和调性门槛高，不能只靠流量模型算账
L2天平路侧	轻奢零售与品质餐饮补充区	西式轻餐、日式洋风、精品烘焙、适合女性客群的餐饮社交	大众正餐、强烟火气品类、标准化低质感连锁	目的性弱于LG2，需品牌自身带动到达
L3	辅助目的性消费与低频到达区	小体量精品咖啡、预约制/会员型轻餐、与体验业态联动的餐饮	依赖自然客流的大众餐饮、大面积正餐	到达成本高，除非铺位条件和租金明显友好
全场不优先	已高密竞争赛道	暂不建议新增普通咖啡、奶茶、酸奶、常规饮品	标准咖啡茶饮、无明显产品壁垒的轻饮	竞品密度已预警，新增只能分流，很难增量

LG2是最值得餐饮拓展重点看的区域，但不是所有餐饮都适合。2023-04行业观察(商业咔)提到，LG2经历较大规模调整，Manner Coffee拿下两个零售铺位开出浦西首个轻餐店，KOI Thé、椿风等茶饮补位，松鹤楼、翠蝶等替换原餐饮铺位，背后逻辑是用轻餐和更热门的餐饮提升楼层活力。这里适合的是能解决白领“今天吃什么”的品牌，最好具备午市效率、晚间轻社交、外带能力，而不是再做一杯普通饮料。

L1与L2天平路侧更像形象与质感战场。2023-04行业观察(商业咔)提到，L1天平路侧由单一高档美妆区域延展为美妆生活氛围，引入SHANG XIA上下上海首家tea lounge及茶器精品零售概念店、国内首家全新概念特威茶；L2则有COVA、千屋洋风和食Salon de Chiya等强化餐饮氛围。这些事实截至2023-04，说明招商方向不是“缺餐饮”，而是“要能和奢侈品、美妆、女性生活方式共振的餐饮”。如果品牌没有空间质感、产品稀缺性或社交属性，放在这里会显得便宜，也难承租金。

LG1/Co-FUN周边的价值在场景。2021-12行业观察(商业咔)提到，One ITC在下沉式广场Co-FUN花园引入teamLab公共艺术作品，并通过步道和活动内容激活原本偏静态的花园空间。这个区域适合能借外摆、景观、下午茶、轻酒饮形成停留理由的品牌，但不能把活动期热度直接当成平日客流。

L3只适合非常克制地看。当前竞品清单里已有LB咖啡在L3，说明高楼层也有轻饮点位，但对大部分餐饮而言，到达成本更高。除非铺位租金明显有让利，或者品牌是预约制、会员制、体验联动型，否则不建议把L3作为首选。

竞品与餐饮饱和度

这里的竞品清单不是全场餐饮清单，而是品牌库中标记为竞品的同品类直接竞品。当前录入14家，密度3.7/万㎡，按给定口径已进入“预警”。主要是咖啡、茶饮、酸奶及相关轻饮品牌：Blueglass酸奶、Peet's皮爷咖啡、礼厚茶肆、瑞幸咖啡、Manner Cafe集中在LG2；KOI Thé、星巴克臻选、荔其LIKITEA在LG1；珍栗椿·糯米酸奶铺、Grid Coffee在L1；T9tea、Manner Coffee在L2；LB咖啡在L3，另有Nespresso未标注楼层。

这与“餐饮体量档为餐饮中”并不矛盾。One ITC全场餐饮40家，在103个商户中占比约39%，从总餐饮看是中等偏充分；但竞品预警集中发生在轻饮赛道，尤其咖啡/茶饮/酸奶这种低决策、高频、可复制品类。也就是说，不是所有餐饮都过剩，而是轻饮已经很挤。

对拓展的含义很直接：如果是咖啡、茶饮、酸奶、甜品饮品，除非有强首店、强空间、强产品壁垒或能替换现有弱铺，否则不建议主动进；如果是轻正餐、健康简餐、特色小餐、女性友好的低负担餐食，仍有机会，但要和LG2白领午晚餐需求、L1/L2精致社交需求精准匹配。

什么类型适合进

适合优先看：轻正餐与高质简餐。 One ITC周边办公与家庭客群明确，2022-12行业观察(商业咔)也把办公和周边家庭客群视为现阶段消费主力。午市翻台、晚间轻社交、周末家庭客都能承接的品牌，优先级最高。品类可以是精品粉面饭、健康餐、轻西餐、日式/东南亚小型正餐、品质中式小馆，但不宜做大面积重餐。

适合谨慎看：高质下午茶、烘焙、甜品、茶馆。 L1/L2已有特威茶、COVA、SHANG XIA tea lounge等方向，截至2023-04项目确实在强化休闲餐饮氛围。新进者必须有差异，不能只是“好看+高客单”。更适合具备礼赠、零售、社交、轻餐复合能力的品牌。

适合机会型看：女性生活方式联动餐饮。 LG2已引入美颜、美体、舞蹈、SPA等体验业态，截至2023-04行业观察(商业咔)认为该层转向生活体验区域。与这些客群相邻的低负担餐饮，如沙拉碗、低糖甜品、精品酸奶以外的健康轻食、小份制餐食，会比普通大众餐饮更贴合。

不适合主动进：标准咖啡茶饮。 全场竞品已有Peet's、星巴克臻选、瑞幸、Manner、Grid、LB、KOI Thé、T9tea、荔其LIKITEA等，楼层分布从LG2到L3都有覆盖。除非是商场主动邀约且租金/位置条件显著优于市场，否则新增同质品牌大概率只是参与存量分流。

不适合大面积重餐与低价快餐。 One ITC调性是品质轻奢入门，不是大众餐饮目的地。大面积重餐对排烟、后勤、稳定客流要求高，也容易和小体量、高质感场景冲突；低价快餐则会伤害调性，且在租金模型上未必成立。

进入条件

如果要进，建议把判断门槛设得比普通项目更高：

• 店型面积宜小不宜大，优先60-150㎡的高坪效模型；大店除非是强目的性正餐或商场给到明确资源。
• 产品要有明确非同质理由，尤其避开“咖啡+甜品”“奶茶+小食”的泛化组合。
• 午市与下午茶至少要占一个强场景，最好能覆盖两个时段；只靠晚市的品牌不优先。
• 空间形象必须匹配新鸿基项目的精致感，L1/L2尤其不能用普通商场标准店。
• 要接受项目处于ITC完整体成型前的过渡期，未来主地块开业可能带来客流重分配，也可能改变One ITC的角色。

主要风险

竞品预警集中在轻饮赛道 14家直接竞品、3.7/万㎡的密度说明咖啡茶饮酸奶已经不是空白。新增同类品牌如果没有替代现有弱店的能力，很容易陷入价格、位置和排队热度竞争。

开业热闹 ≠ 稳定盈利 One ITC有高质活动和公共艺术内容，Co-FUN花园也具备传播性，但活动期客流不能等同于工作日平峰客流。餐饮模型必须看分时段转化，而不是看商场整体声量。

小体量项目容错率低 3.8万㎡、103个商户的体量决定它不是大而全购物中心。一个品类如果没有明确角色，很快会被更高坪效、更贴合生活方式的品牌替换。

楼层逻辑分化明显 LG2拼高频和效率，L1/L2拼质感和调性，L3拼目的性。品牌如果只用一个标准店型去套全场，很容易选错楼层。

信源视角高度集中 4篇行业观察均来自商业咔同一观察者，优势是长期跟踪、逻辑连贯，局限是缺少多方租户经营数据、消费者访谈和商场官方经营口径。本文对动态与定位判断参考其观点，但经营测算仍需现场验证。

ITC完整体仍会改变格局 2021-2023的行业观察都提到One ITC只是ITC整体的一部分，未来主地块与其他地块联通后，徐家汇片区动线和消费重心可能重塑。现在进店要评估未来联动红利，也要防范客流被主地块分走。

下一步验证清单

• 工作日午市、下午茶、晚市分别踩点LG2、L1天平路侧、L2天平路侧，记录排队、满座率、外带占比与翻台速度。
• 周末下午和晚间复看同一批点位，区分办公客流与家庭/目的性客流的差异。
• 对竞品清单中的咖啡、茶饮、酸奶门店做分时段客流计数，重点看LG2与LG1是否已经过度分流。
• 询价目标铺位租金、扣点、物业费、推广费、免租期，分别测算轻餐、茶饮、正餐三种模型的保本营业额。
• 核查当前品牌清单与2023-04之后的最新撤店/新开情况，尤其是LG2餐饮与L1/L2休闲餐饮是否已有变化。
• 观察Co-FUN花园活动期和平日的客流差距，判断外摆或景观位是否有真实转化。
• 访谈现有餐饮店员或店长，了解工作日午市峰值、晚市弱点、周末客群结构和外卖占比。
• 评估未来ITC主地块开业时间、连通动线与招商方向，判断目标品牌是借势受益还是被更大体量分流。

参考文章

• 多个新品牌亮相 | One ITC迎来开业后最为集中的一轮调整 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2023-04-17
• ifc、iapm、One ITC三个项目LG2动态分享 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2022-12-14
• 不止漂亮 | One ITC携手teamLab放大招 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2021-12-29
• Two ITC进展探班报告 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2021-07-19

⚠ 本报告 4 篇参考文章中 4 篇来自同一作者（kaga），定性判断存在单一视角风险，建议结合现场踩点与其他数据源交叉验证。