城市上海

区域虹口区

商圈江湾

运营方凯德置地（中国）投资有限公司

面积17.3万㎡

楼层9.0

开业时间2013-01-01（13年）

分档品质轻奢·入门

体量档中型

餐饮体量档餐饮密

排名全市第24名（上上参谋口径）

日均客流约7.8万/日

商户数全部（361）、餐饮（152）、零售（109）

客流供给比约512人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.02 · 4.5分以上占 13%（覆盖 147/152 个品牌）

竞品28家 · 适度（密度 1.6/万㎡）

凯德虹口商业中心 · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选B2拼翻台与性价比，选L1拼品牌势能与即买即走，选B座拼目的性与体验联动；不要用普通中低效餐饮去填高租金、强竞争点位。 关键依据：项目日均客流约7.8万、全市第24名，且B2在2024-09完成Star Gourmet更新后成为餐饮主战场，但餐饮已达152家，客流供给比约512人/店·日，存量竞争不轻。 关键依据：竞品清单以茶饮、咖啡、酸奶等同品类直接竞品为主，共28家、密度1.6/万㎡，评级“适度”；这不等于餐饮不满，而是说明饮品细分赛道尚未到预警线，但全场餐饮供给已经很密。 关键依据：B2有更新红利、演唱会/赛事潮汐客流和近40家品牌集群，但开业期16万客流、十一日均10万等数据带有活动期属性，稳定期午晚市转化仍需现场验证。

总判断：能进，但只适合“强效率、强场景、强复购”的餐饮

凯德虹口不是缺客流的项目。它是虹口江湾区域型一站式商业，17.3万㎡、361家商户、日均客流约7.8万，在上海全市上上参谋口径排名第24。它的问题不是“有没有人”，而是这么多餐饮和这么多饮品品牌里，新进品牌凭什么被选中。

截至2024-09至2024-10，项目最大的变量是B2原家乐福区域改造成Star Gourmet南洋美食空间，面积超6000㎡、近40个品牌、超60%为区域首店。行业观察(商业咔)认为，这次不是单纯做主题街区，而是老项目在主力店撤出后的硬件更新、动线修复和招商补位。这个判断对餐饮拓展很关键：B2不是冷区改造，而是项目自然客流高、又被重点投入的餐饮主场。

因此，本报告给出的不是“闭眼进”，而是：有明确效率模型和差异化的餐饮可以进；依赖自然客流、缺少复购理由、同质化严重的品类不建议进。

更适合的类型包括：

• 高翻台、标准化、客单可控的快正餐、小餐饮、简餐、粉面饭、小锅/小份制品类。
• 具备社交属性、适合演唱会/粉丝活动前后消费的轻聚餐、甜品、饮品复合店。
• 有区域首店、新加坡/东南亚/异国风味标签，能借Star Gourmet主题场景放大的品牌。
• 能承接家庭、陪读、周边居民和目的性消费的生活型餐饮。

不适合的类型包括：

• 没有排队效率优势的普通茶饮、普通咖啡、普通酸奶。
• 大面积、低翻台、强依赖晚市的重餐饮。
• 高客单但缺少目的性和社交传播点的正餐。
• 只靠开业活动拉新、稳定期复购弱的网红餐饮。

进哪里：楼层/区域矩阵

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
B2 Star Gourmet / 原家乐福改造区	餐饮主战场、南洋主题美食街区、活动承接区	快正餐、小餐饮、东南亚/异国风味、粉面饭、轻聚餐、强翻台甜品	普通饮品、低坪效大店、缺差异化档口	餐饮密度高，开业红利可能衰减，需抢午晚高峰转化
B2 A/B座衔接动线及中岛点位	高自然客流、通道型消费	即买即走、外带小食、咖啡茶饮升级型、烘焙零食	需要长时间停留或复杂出餐的品类	通道客流不等于进店客流，租售比压力高
B1	家居/3C目的性补位，承接地下动线	配套型轻餐、家庭客群简餐、外带早餐/下午茶	重社交餐饮、大面积正餐	餐饮氛围弱于B2，需依赖自身目的性
L1 A座主入口/中庭周边	品牌展示、首店曝光、饮品咖啡集中区	高势能咖啡、茶饮旗舰、小面积高坪效甜品	普通茶饮、低客单同质化品牌	直接竞品最强，租金与品牌势能要求高
B座L1/L2 DOGWAY周边	生活体验、宠物友好、目的性消费	宠物友好轻餐、咖啡甜品、亲子/陪伴型休闲餐饮	油烟重、翻台慢、与宠物客群冲突的品类	客流更目的性，不能按A座自然客流估算
L4/L5及高楼层餐饮点位	楼上目的性餐饮、影院/娱乐补充	有明确目的性的聚餐、家庭餐、特色餐	无品牌号召力的普通正餐	上行动线依赖项目运营，缺少稳定客流数据

B2：优先看，但不能只看热闹

B2是首选区域。理由很直接：Star Gourmet刚完成更新，项目方投入了空间、主题、活动和招商资源；官方信息显示，截至2024-09，Star Gourmet首开亮相，近40个餐饮品牌入驻，超60%为区域首店。行业观察(商业咔)在2024-10指出，B2原本就是项目自然客流最高的楼层区域之一，并非弱区盘活。

对拓展来说，B2适合两类打法：

第一类是效率型小餐饮。这里餐饮供给密，消费者选择多，品牌必须用出餐速度、翻台、套餐结构和稳定口味抢复购。粉面饭、简餐、小锅、快正餐、成熟小吃都比慢节奏正餐更适合。

第二类是场景型特色餐饮。Star Gourmet的南洋主题不是背景板，它会放大东南亚、异国风味、甜品、社交轻餐的识别度。如果品牌本身有场景表达，能借“槟城车站、牛车水街、斑斓叶市”等空间氛围获得更强记忆点。

但B2不适合再堆普通饮品。竞品清单里B2已经有瑞幸咖啡、angtea艾孰茶、煲珠公、越南中原传奇咖啡、茶救星球、LINLEE林里、CoCo都可、KOI Thé、LELECHA乐乐茶、淡马茶坊、东方墨兰、Yee3三号椰、茉莉奶白、YogurtDay酸奶、Manner Coffee等。对茶饮咖啡品牌而言，B2不是没有机会，而是必须有更强的产品差异、排队效率或套餐联动，否则容易被淹没。

L1：适合品牌展示，不适合普通饮品硬挤

L1的优势是曝光和到达效率，适合高势能、小面积、高坪效的咖啡、茶饮、甜品和即买即走品牌。但这里的直接竞品也强：星巴克、喜茶、M Stand、Peet's皮爷咖啡、1点点、宝珠奶酪、楼下酸奶、Blueglass酸奶、混果汁等都在L1。

如果是普通茶饮或普通咖啡，L1不是机会，而是正面硬仗。除非品牌有区域首店、旗舰形象、强会员复购或明确的演唱会/活动人群捕获能力，否则不建议把L1作为首选。

B1：可做配套，不宜做主战场

B1在近年承接了NITORI、苏宁易购等大店补位，承担的是家居、3C和地下动线的目的性消费。餐饮可以做，但更适合配套型轻餐、早餐、外带、家庭客群简餐。

B1的问题是餐饮氛围弱于B2，消费者不一定为“吃”专门来到这里。若品牌需要较强餐饮集群氛围、排队氛围或晚市社交，不如优先看B2。

B座：不是传统零售逻辑，适合生活方式联动

截至2022-01，行业观察(商业咔)关注到B座原GAP双层位置由DOGWAY狗道接手，面积约1200㎡，L1做宠物展售和商品，L2做洗护、互动、寄养。该观察认为，B座L1已弱化传统鞋服零售，转向数码、新能源车、宠物等生活体验业态。

这对餐饮的启发是：B座不适合按传统主入口零售逻辑判断，而要看目的性客流。宠物友好咖啡、轻食、甜品、亲子陪伴型休闲餐饮有机会，但前提是项目确实形成带宠消费和停留场景。油烟重、翻台慢、与宠物友好氛围冲突的品类应回避。

竞品格局：饮品不算爆仓，但餐饮整体已经很满

本次竞品清单的口径是品牌库中标记为竞品的同品类直接竞品，不是全场餐饮。因此，28家竞品、密度1.6/万㎡、评级“适度”，不能被理解为“餐饮竞争轻”。它只说明在被标记的同品类里，密度尚未超过预警线。

真正的餐饮饱和度要看全场：凯德虹口共有餐饮152家，占商户数比例很高，定量口径也给出“餐饮密”。日均客流约7.8万，折算客流供给比约512人/餐饮店·日。这个数字对强翻台快餐和高复购饮品尚可，但对大面积、低翻台、弱目的性的餐饮并不宽松。

主要竞品楼层分布呈现两个集中带：

• B2是饮品咖啡和小食最密集区：瑞幸、Manner、乐乐茶、KOI、CoCo、茉莉奶白、林里、YogurtDay、越南中原传奇咖啡等都在这里。新进饮品若进B2，核心不是“有没有流量”，而是能不能在同一消费时段里被消费者优先选择。
• L1是品牌势能型饮品集中区：星巴克、喜茶、M Stand、Peet's、1点点、Blueglass、楼下酸奶等构成较强门面竞争。L1适合强品牌和高形象店，不适合弱势品牌用高租金换曝光。

所以，“竞品密度适度”和“餐饮很满”并不矛盾：前者是同品类直接竞品密度，后者是全场餐饮供给强度。对餐饮拓展的含义是，如果不是饮品赛道，仍要面对152家餐饮的总供给；如果正是饮品赛道，则要面对B2和L1的头部品牌夹击。

客群与消费场景：日常居民 + 家庭陪伴 + 演艺潮汐

凯德虹口的客群不是单一白领商场，更像区域型生活中心叠加演艺节点流量。

一是周边居民和家庭客群。项目开业已13年，文章中的行业观察者以常客视角提到陪读、日常消费、每周到访，说明项目具备较强社区型复访基础。对餐饮来说，这类客群看重稳定、效率、价格带和家庭适配。

二是虹口足球场带来的赛事、演唱会潮汐客流。官方信息显示，2024年8月起项目已举办蔡依林演唱会应援、乐华家族演唱会应援等粉丝活动，未来还计划韩娱、泰娱粉丝生咖等活动。行业观察(商业咔)也认为虹口足球场长期为项目输送潮汐式大客流。

三是B2更新后的打卡和社交人群。Star Gourmet有南洋主题、六大街区、市集和演出空间，适合承接“吃饭 + 拍照 + 活动”的组合需求。但这类客流波动大，不能直接等同于稳定经营客流。

进入建议：按品类给结论

建议进入：高效率刚需餐饮、差异化小餐饮、东南亚/异国风味、轻聚餐甜品。
优先看B2 Star Gourmet及其衔接动线。品牌需要能在午晚高峰快速承接客流，最好有套餐、外带、团购和活动期应援产品能力。东南亚、南洋、越南、泰式、马来、新加坡相关品类与空间主题匹配度更高。

谨慎进入：咖啡、茶饮、酸奶、果汁。
不是不能进，而是要有明确差异。L1已有星巴克、喜茶、M Stand、Peet's、1点点、Blueglass等，B2已有瑞幸、Manner、乐乐茶、KOI、CoCo、茉莉奶白等。普通产品、普通店型、普通价格带不建议进入；若有区域首店、强联名、强外带效率或粉丝活动转化能力，可以谈小面积高坪效点位。

谨慎进入：中高客单正餐。
除非品牌本身有目的性，或能绑定家庭聚餐、演唱会前后聚餐、区域首店话题，否则不建议贸然拿大面积。项目餐饮总量已高，消费者选择多，中高客单正餐需要证明稳定期翻台和晚市承接。

不建议进入：低辨识度大面积餐饮、弱复购网红餐饮、单纯依赖开业排队的品牌。
凯德虹口的开业活动和节假日数据好看，但这类项目真正考验的是平日午市、晚市和非活动日。没有复购和运营效率的品牌，很容易在餐饮密集环境里被稀释。

主要风险

开业热闹 ≠ 稳定盈利
Star Gourmet开业当天客流16万、十一长假日均10万且销售同比上涨25%，截至2024-10属于活动期和假期表现。平日午晚市、非演唱会日和更新红利后的稳定客流暂无数据。

餐饮密集会放大选择成本
全场餐饮152家，消费者不缺选择。新进品牌若没有清晰的价格带、出餐效率或产品记忆点，即使拿到高客流楼层，也可能只获得路过曝光。

饮品赛道正面竞争强
竞品清单中茶饮、咖啡、酸奶高度集中在B2和L1，且包含瑞幸、星巴克、喜茶、Manner、M Stand、Peet's、乐乐茶、KOI、CoCo等。普通饮品品牌进入，核心风险是被头部品牌和既有点位分流。

演艺客流具有潮汐性
虹口足球场能带来爆发客流，但这类客流集中在演出/赛事前后，对出餐速度、排队组织、外带包装和临时人力要求高。不能把潮汐客流按全年日均线性折算。

B座目的性强，不能套用A座逻辑
B座已转向生活体验和目的性消费，DOGWAY等业态能带活局部，但餐饮若没有与宠物、亲子、陪伴、休闲场景的关系，容易低估获客难度。

信源视角有集中与宣传偏差
三篇信源中，两篇来自行业观察(商业咔)体系，一篇来自项目官方发布。行业观察提供了较强现场判断，但仍偏商业更新视角；官方信息对Star Gourmet的表述带有宣传属性。客单价、租金、稳定期销售、闭店率等关键经营数据暂无覆盖。

下一步验证清单

• 分工作日午市、工作日晚市、周末午晚市、演唱会/赛事日四类时段，到B2 Star Gourmet、L1饮品集中区、B1地下动线分别计数客流与进店率。
• 对B2目标铺位周边连续观察3个餐饮高峰，记录相邻品牌排队长度、翻台时间、外带占比和空桌率。
• 单独抽样茶饮/咖啡竞品：瑞幸、Manner、星巴克、喜茶、M Stand、乐乐茶、KOI、CoCo，比较价格带、杯量、排队时间和活动力度。
• 向招商询价B2主力动线、B2边铺、L1小面积铺、B1配套铺的租金、扣点、物业费、推广费和免租期，测算不同客单下的保本日单量。
• 核实Star Gourmet近40家品牌中已开、待开、调整和撤换情况，避免用2024-09首开名单判断当前存量。
• 对演唱会/赛事日做专项踩点，观察活动前2小时、活动后1小时的餐饮承接能力、排队组织和外带需求。
• 访谈目标楼层3-5家非头部餐饮商户，了解平日与周末销售差、活动日增量、平台团购占比和租售压力。
• 核查目标品类在虹口江湾周边社区、写字楼、学校/培训、体育场馆客群中的复购基础，补足目前暂无客单价和稳定期销售数据的缺口。

参考文章

• 凯德虹口STAR GOURMET美食空间亮相，主力店后续焕新方案足够出彩 — 咔咔 / 微信公众号·商业咔 / 2024-10-12
• 【资讯】凯德虹口Star Gourmet耀目启航：餐饮文化融合粉丝经济，多维赋能商业新风尚 — 凯德虹口商业中心 / 微信公众号·商业咔 / 2024-09-28
• DOGWAY狗道，两个月从“就这？”到“真香！” — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2022-01-07