城市上海

区域黄浦区

商圈淮海路

运营方新世界发展有限公司

面积4.0万㎡

楼层B2-L4

开业时间2013-06-28（13年）

分档社区商业

体量档小型

餐饮体量档餐饮中

排名全市第52名（上上参谋口径）

日均客流约6.1万/日

商户数全部（122）、餐饮（44）、零售（44）

客流供给比约1397人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.38 · 4.5分以上占 43%（覆盖 30/44 个品牌）

竞品9家 · 预警（密度 2.3/万㎡）

上海K11 · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选B2拼年轻客流与地铁入口效率，选B1拼品质轻餐与停留感；避开普通咖啡茶饮，正餐要做强目的性。 关键依据：日均客流约6.1万、餐饮44家，客流供给比约1397人/店·日，基础流量不弱；但直接竞品9家、密度2.3/万㎡已达预警，尤其咖啡茶饮拥挤。 项目小体量、调改快，B2与B1是餐饮最有机会的楼层，但K11更看重艺术、潮流、社群内容，品牌必须能给楼层调性加分，而不只是补一个餐饮铺。

总判断：能进，但不是“补点位型”商场

上海K11在淮海路核心位置，4万㎡、B2-L4的小体量项目，日均客流约6.1万，全市排名第52名。这个流量水平对小型商业并不差，且项目有艺术展、音乐活动、潮流零售、首店和社群内容持续制造到访理由。品牌发布(上海K11)披露，2023年十周年VIP DAY期间人流同比上升30%、零售销售同比近80%，会员销售占比近9成；这是活动期数据，不能直接外推为日常经营，但说明K11有把老客和活动客重新拉回来的能力。

餐饮不是空白机会。全场122个商户中餐饮44个，餐饮占比已经不低，且点评覆盖品牌均分4.38、4.5分以上占43%，说明在已录入品牌中口碑底盘尚可。更关键的是，若品牌属于咖啡、茶饮、甜饮这一类，直接竞品已经偏密：竞品9家，密度2.3/万㎡，超过预警线。

所以判断不是“不进”，而是不要以常规连锁咖啡、奶茶、小吃的逻辑进。更适合的是能承接K11年轻潮流、艺术展客、社交停留与轻正餐需求的差异化餐饮：云贵川/地方风味Bistro、轻酒饮、烘焙轻餐、设计感甜品、活动联名型快闪餐饮、能做夜间或展览联动的社交餐饮。若只是标准化茶饮、普通咖啡、低客单快取小吃，进入后会同时面对高竞品密度、租金压力和快速调改风险。

竞品格局：直接竞品已预警，但不等于全餐饮无机会

本报告使用的竞品口径是：品牌库中标记为竞品的同品类直接竞品，不是全部餐饮。因此“竞品密度预警”和“餐饮体量中”等判断并不矛盾：K11整体餐饮为中等体量，但在咖啡、茶饮、饮品轻餐这条赛道上已经明显拥挤。

已录入直接竞品包括：

• B2：柠檬向右、礼厚茶肆、瑞幸咖啡
• B1：SLAB TOWN石板城咖啡
• L1：星巴克臻选、T9tea、熊爪咖啡give&take
• L3：Manner Coffee
• 楼层未标注：煲珠公老红糖珍珠奶茶

这组分布很能说明问题：饮品竞品不是集中在一个餐饮角落，而是从B2地铁入口、B1停留层、L1展示面到L3都有布点。行业观察(商业咔)在2022年就指出，若SLAB TOWN顺利开业，K11将形成由星巴克、Seesaw、MANNER、M Stand、熊爪等组成的咖啡阵容，咖啡业态权重相对项目体量已明显提升。到当前竞品清单看，咖啡茶饮仍是高密品类。

这意味着：**咖啡茶饮不是完全不能进，但必须是强差异化，不适合用“商圈流量好、顺手开一间”的逻辑进。**例如有独立审美、展览联名、夜间酒咖转换、烘焙复合、社群运营能力的品牌仍有讨论空间；单杯饮品效率型品牌会被瑞幸、Manner、星巴克臻选、T9tea等多层分流。

楼层/区域建议

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
B2地铁入口及中庭周边	最大自然客流入口、年轻潮流调性更新重点	潮流小吃、联名甜品、快取轻餐、年轻化地方风味、活动型快闪	普通咖啡、常规奶茶、无记忆点小吃	竞品密度高，客流快但转化未必深，调改频率高
B1餐饮/轻餐区域	停留感更强，适合品质轻餐与烘焙咖啡复合	烘焙轻餐、Brunch、轻Bistro、甜品、适合展后停留的中客单餐饮	低价走量饮品、强油烟重餐	已有SLAB TOWN、BAKER&SPICE等心智，差异化不足会被压住
L1临街及奢侈品展示面	形象展示层，奢侈品与高识别度品牌占优	高颜值甜品、精品巧克力、礼品型烘焙、精品茶饮旗舰/快闪	大众快餐、重餐、低价茶饮	租金与形象门槛高，餐饮功能让位于展示和零售
L2零售调性层	先锋时尚、潮流运动、集合店与体验业态	目的性餐饮快闪、设计师餐饮联名、预约制轻餐/酒饮活动	依赖自然逛吃的普通餐饮	动线曾是改造重点，非目的性餐饮容易被忽略
L3/L4及高楼层	目的性更强，餐饮需自带到访理由	预约型餐酒馆、社交型餐饮、展览/会员活动承接餐饮	快取饮品、低决策小吃	自然客流弱于地下层，需验证具体铺位可见性

B2是最值得优先看的楼层，但不是所有餐饮都适合。行业观察(商业咔)在2023年分析，B2位于地铁层，自然客流大、活力强，小餐饮和高频零售常见；同时K11体量小，B2对项目权重比多数商场更大，承担“进场即感知K11调性”的功能。截至2025-05，行业观察(商业咔)又提到B2入口通过DISCUS MART、BJHG等品牌强化年轻潮流氛围，且地下两个楼层对项目有很强聚客作用。对餐饮来说，B2适合做高频、年轻、可传播的轻餐小店，但饮品赛道已拥挤，必须避开同质化。

B1更适合有停留感的餐饮。行业观察(商业咔)在2022年提到，原BAKER&SPICE区域经历较长调整，SLAB TOWN在B1围挡，BAKER&SPICE也以ART DECO by BAKER&SPICE之名回归。到2025-05，B1“边厅+中岛”引入BAKER&SPICE的规划被再次提及。这个楼层更适合烘焙、轻餐、Brunch、咖啡复合型餐饮，但也意味着进入者要面对已有品质轻餐心智，不能只是“也卖咖啡和面包”。

L1更像品牌形象位，不是效率餐饮位。星巴克臻选、T9tea、熊爪咖啡give&take已经在L1形成饮品展示点位，且项目外立面和奢侈品业态是K11核心优势之一。适合高颜值、高客单、礼品属性或旗舰表达的甜品茶饮，但不适合大众快餐和强油烟餐饮。

L2要谨慎。行业观察(商业咔)在2022年指出，L2曾因The Glare撤出进行整层改造，硬件和动线是难点；2022-09进一步分析，项目通过隔墙将动线前置引导，并将西侧做先锋时尚、东侧做潮流运动。这个楼层的核心不是餐饮，而是零售调性与目的性体验。若餐饮进入，最好是能服务展览、潮流品牌活动、会员私域的轻酒饮或快闪，而不是依赖自然客流的常规门店。

适合与不适合的餐饮类型

优先考虑：

• 云贵川、地方风味Bistro、小酒馆化中餐：品牌发布(上海K11)在2024-09提到项目餐饮紧跟Bistro文化，引入云贵川Bistro和新晋人气餐饮，方向与年轻客群匹配。
• 烘焙轻餐、Brunch、甜品：适合B1承接逛展、购物、社交停留，也能与K11艺术活动产生视觉和内容联动。
• 有社群属性的餐饮：例如咖啡+黑胶、酒饮+音乐、甜品+展览限定、运动潮流联名餐食，能嵌入K11的hobby group逻辑。
• 可快闪、可联名、可做活动菜单的品牌：K11调改快、活动强，灵活品牌比重资产标准店更容易适应。
• 高识别度首店/概念店：K11需要内容型品牌给小体量项目制造新鲜感，首店或限定店更容易谈出位置价值。

不建议优先考虑：

• 标准连锁咖啡、普通奶茶：直接竞品9家，且B2、B1、L1、L3均有分布。
• 低客单、低差异化小吃：B2有客流但租金与调性门槛不低，低毛利品牌抗风险弱。
• 大面积重餐：项目体量小、楼层调性强，除非铺位条件明确支持，否则容易和零售/艺术动线冲突。
• 只靠开业排队的网红餐饮：K11活动热度强，但稳定期数据暂无，不能把展览期和活动期人流当成日常翻台。

风险判断

咖啡茶饮已进入红海 直接竞品9家、密度2.3/万㎡，且楼层分布从B2到L3都有覆盖。若品牌本身没有强产品、空间、社群或联名能力，不建议用常规饮品模型进入。

开业热闹 ≠ 稳定盈利 K11擅长展览、音乐节、VIP DAY和主题活动，活动期能显著拉升人流和销售。但目前缺少平日、周末、展期前后分时客流与餐饮翻台数据，不能用活动峰值替代稳定期模型。

小体量项目调改影响被放大 行业观察(商业咔)在2022年已指出，K11体量不大，少量品牌调整也会带来明显观感变化。对餐饮品牌来说，周边邻铺更替、围挡、动线调整都会更直接影响经营。

B2客流大，但不是天然留客 B2是地铁层和项目调性入口，快进快出客流多。适合高识别、高效率、高传播的轻餐，但不适合需要长时间教育、低频消费或弱门头吸引的品牌。

L2动线改善后仍需目的性 L2改造曾围绕动线重新组织，行业观察(商业咔)认为强目的性体验业态是规避深侧位置痛点的常规方式。餐饮若进L2，必须自带到访理由，不能指望自然逛吃。

信源视角集中，需现场校验 8篇信息中，4篇来自行业观察(商业咔)的kaga，4篇来自上海K11相关发布，视角集中在商业观察与项目传播，对租金、坪效、稳定期客流、撤店原因、具体铺位成交条件覆盖不足。结论应作为方向判断，不能替代现场和招商口径验证。

选址建议落点

若品牌属于年轻化轻餐、地方风味Bistro、甜品烘焙、社交餐饮，优先看B1和B2。B2拿入口和地铁客流，适合小面积、高翻台、高视觉识别；B1拿停留和品质感，适合中客单、可坐下、可与展览购物形成连带的餐饮。

若品牌属于咖啡茶饮，除非是旗舰概念、强联名、强空间表达或已有粉丝基础，否则不建议作为首选项目。竞品清单已经说明这不是缺口，而是拥挤赛道。

若品牌属于正餐或餐酒馆，不要盲目追B2流量，应重点看B1或高楼层中可形成目的性的位置，并要求招商方提供平日午晚市、周末、展期与非展期客流差异。K11的客群有审美和内容消费能力，但正餐能否稳定转化暂无数据。

若品牌属于大众快餐、低价小吃、纯外卖型门店，不建议进入。K11不是靠大体量餐饮集群和刚需家庭客吃饭的项目，品牌调性和空间表达不匹配会导致位置价值被浪费。

下一步验证清单

• 工作日午市、工作日晚高峰、周末下午、周末晚市分别现场踩点，记录B2/B1/L1客流走向与餐饮进店率。
• 对B2地铁入口、B2中庭、B1轻餐区域分别做30分钟客流计数，区分路过、停留、进店、排队。
• 重点观察竞品：瑞幸、星巴克臻选、SLAB TOWN、Manner、T9tea、熊爪咖啡在不同时段的排队、出杯、座位使用率。
• 向招商确认目标铺位面积、租金结构、物业费、扣点/保底、免租期、装修期，以及是否允许酒饮、明火、排烟和外摆。
• 核验B1/B2近12个月餐饮品牌进撤店情况，尤其关注同品类撤店原因和铺位更替周期。
• 对比展览期、活动期与普通周的客流，避免用OPENFILE、艺术节、VIP DAY等节点人流测算日常坪效。
• 访谈同楼层非竞品餐饮或零售店员，了解工作日真实客流、客单、会员消费和晚间闭店前表现。
• 若考虑L2或高楼层铺位，必须现场测试从主入口、扶梯、电梯到铺位的可见性和到达阻力，并要求招商提供导视与活动资源支持。

参考文章

• 上海K11引入DISCUS MART后，B2层有望迎来新基调 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2025-05-07
• 【资讯】上海 K11 十一周年艺术巨献 携手全球 36 位艺术家共筑“美丽新世界” — 上海 K11 / 微信公众号·商业咔 / 2024-09-06
• 【资讯】创艺无界 镜由心生 上海K11艺术节双展同启 邀你畅游艺“镜”奇旅 — 上海K11 / 微信公众号·商业咔 / 2024-04-25
• 【资讯】上海K11十年突破与创新 文化零售持续赋能商业活力 — 上海K11 / 微信公众号·商业咔 / 2023-11-28
• 【资讯】上海K11三展同启 邀你一起找点“乐”子！ — 上海K11 / 微信公众号·商业咔 / 2023-11-09
• 聊一聊上海K11提出的「hobby group」一说 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2023-04-06
• 动态报告 | K11 L2改造动线重塑，品牌基本露出 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2022-09-14
• 前情提要 | K11 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2022-04-22