城市上海

区域杨浦区

运营方铁狮门房地产咨询（北京）有限公司

面积2.2万㎡

楼层L1-L3

开业时间2023-10-01（2年）

分档社区商业

体量档小型

餐饮体量档餐饮少

排名全市第258名（上上参谋口径）

日均客流约2.9万/日

商户数全部（36）、餐饮（25）、零售（0）

客流供给比约1168人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.27 · 4.5分以上占 24%（覆盖 25/25 个品牌）

竞品6家 · 预警（密度 2.7/万㎡）

江湾里MEET678 · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选L1广场/沿街拼外摆与高频曝光，选T3拼正餐目的性与夜间社交；轻饮咖啡除非强差异，否则不要硬挤。 关键依据：项目只有2.2万㎡、25家餐饮，日均约2.9万客流下客流供给比约1168人/店·日，餐饮不是没量，而是有效铺位很少、竞争集中。 关键依据：竞品清单显示6家同品类直接竞品，密度2.7家/万㎡已到预警，且5家集中在L1，咖啡/茶饮/轻养餐赛道明显拥挤。 关键依据：核心客群是抖音园区及周边大厂、高校、五角场外溢年轻客，适合“工作日高频+晚间社交”的产品，不适合纯社区家庭型或重依赖大客流随机转化的模型。

进入判断

江湾里MEET678不是传统购物中心，也不是普通办公底商。它的本质是一个被大厂客群、年轻化定位和非标街区空间共同塑形的小体量餐饮社交场。对餐饮品牌来说，它有进入价值，但不是“有铺就进”的项目。

截至2024-01，行业观察(商业咔)认为项目位于抖音集团办公园区，周边有NIKE、Bilibili、尚浦中心等办公客群，且距离三门路站约100米、与五角场核心商圈直线约1.5公里。行业观察(Mall先生)也强调其处在新江湾产业与高校人群交汇处，未来年轻中高收入办公人群会成为消费基本盘。这些判断与定量数据中的日均约2.9万客流相互印证：项目有稳定人群基础，但不是全城级自然客流场。

拓展判断应更直接：适合做年轻白领的高频补充、商务轻宴请、晚间小聚、带外摆的社交餐饮；不适合再上普通咖啡茶饮、低价快餐、家庭亲子大店、重油烟重排队的大众正餐。

项目目前餐饮商户25家、总商户36家，零售录入为0，说明商业内容高度餐饮化。定量口径给到“餐饮体量档：餐饮少”，这是按绝对体量看；但从场内结构看，餐饮已经是主力，且小体量项目里的优质餐饮铺位并不宽松。因此“餐饮少”和“餐饮很满”不矛盾：总面积小、餐饮店绝对数量不算大，但餐饮占比高、首层黄金点位和目标客群时间带已经被强占。

进哪里矩阵

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
L1 超级能量广场/中心交汇区	最高曝光、穿行与停留叠加的社交界面	外摆友好型轻正餐、咖餐酒复合、特色烘焙、低负担小酒馆、强视觉首店/概念店	普通咖啡、标准茶饮、无外摆价值的小吃档口、只靠外卖的品牌	租金与装修要求高，轻饮竞品密集，需用产品与空间拉开差异
L1 T1/T2/T4 办公楼裙楼沿街	办公高频、早餐午间、会面补给	精品烘焙+咖啡、健康简餐、工作日午市效率型餐食、可商务会谈的轻餐	低价员工食堂型快餐、重油烟大堂食堂感品牌、长翻台正餐	大厂员工可能有内部食堂，午市强但晚间不一定稳定
T3 L1	餐饮街区入口、沿街展示、亲密聚餐前场	小面积特色餐饮、区域首店、风味小馆、餐酒结合、可做外摆的社交型餐饮	标准化连锁快餐、无设计感品牌、客单过低且翻台依赖高的模型	需要既抓过路客又承接目的客，品牌识别弱会被淹没
T3 L2	较大面积正餐承载区	中高客单聚餐、异国料理、地方风味升级店、商务轻宴请、2-4人晚餐强场景	只做快午餐的小店、过度依赖一层曝光的品牌	垂直动线转化需验证，工作日午晚市差异可能大
T3 L3	体验业态配套餐饮、目的性消费补充	轻酒食、运动/美业后消费、甜品酒水、预约制小聚	需要大自然客流的正餐、翻台刚性的刚需餐	客流目的性更强，不能指望随机逛到
T3 L4/主力店周边	夜间娱乐联动	KTV/娱乐后的小酒食、夜宵、团体分享型产品	午市刚需品牌、单人快餐	依赖星聚会等娱乐业态导流，平日非活动时段需实测

L1要分两类看。超级能量广场和中心交汇区是项目的“中庭”，行业观察(商业咔)认为这里最容易聚集、最有活力；行业观察(Mall先生)也提到AOKKA、PAPITO、Todos los dias、LOKAL、Peet’s、M Stand、乐乐茶、butter%等品牌围绕广场形成第三空间和社交矩阵。这里最适合有外摆、有视觉、有社交停留的品牌，但咖啡茶饮已经不是空白机会。

T1/T2/T4更像办公楼裙楼商业。截至2024-01，行业观察(商业咔)判断这些区域主要配置咖啡、茶饮、烘焙等“打工人”高频业态，并搭配少量补充业态。对餐饮拓展来说，这些位置适合解决早餐、午餐、会面、下午茶，核心不是“逛街消费”，而是办公高频复购。如果品牌没有工作日午间效率、线上点单、出餐稳定性，进入价值会打折。

T3是正餐和目的性餐饮的主战场。截至2024-01，T3 L1以沿街、小面积餐饮和复合业态为主，L2规划为面积需求更大的餐饮，L3搭配体验健身、美颜体验和餐饮，L4为星聚会。行业观察(Mall先生)列举了issimo、ALAIA、一川二水、辞琼、MEET haxnbauer、HKG花园牛排餐厅、虎咬、跳海酒馆等餐饮/酒馆矩阵，说明T3已经形成“风味正餐+晚酒+娱乐”的组合。新进品牌应补结构，而不是重复结构。

适合与不适合的餐饮类型

优先适合：

• 有明确年轻白领画像的轻正餐：健康但不寡淡，适合工作日午餐和2-4人晚餐。
• 特色风味正餐：地方菜、异国料理、创意融合，但要控制客单与翻台，不能只做低频猎奇。
• 咖餐酒复合或小酒馆：尤其适合L1外摆和T3街区外围，承接“早咖晚酒”氛围，但需要避开已有酒馆与咖啡的同质化。
• 烘焙、甜品、轻食的升级模型：可做早餐、下午茶、外带、办公会面，最好有强产品记忆点。
• 商务轻宴请型餐饮：不宜太传统，适合大厂团队聚餐、跨公司会面、项目讨论后的晚餐。

不建议进入：

• 普通咖啡/茶饮：竞品清单中L1已有瑞幸咖啡、奈雪的茶、Peet's皮爷咖啡、AOKKA COFFEE、bulubulu轻养餐咖，L2还有甜麻儿·醪糟酸奶饮品；直接竞品密度已预警。
• 低价快餐食堂型品牌：行业观察(商业咔)明确提到项目没有简单做“员工食堂”，而是利用周边大厂自有食堂背景进行升级和错位互补。
• 家庭亲子型大餐饮：项目年轻办公与高校客群更强，缺少传统家庭Mall的全日亲子停留场景。
• 纯靠大客流自然转化的标准连锁：全市排名第258名、小型社区商业，不能按大Mall逻辑测算坪效。
• 大面积重投入、强排队、强翻台模型：项目有话题，但稳定期客流、各时段转化、租售条件暂无数据，不能用开业热度倒推长期盈利。

竞品与饱和度

本报告的竞品口径是：**品牌库中标记为竞品的同品类直接竞品，不是全部餐饮。**当前录入竞品6家，密度2.7家/万㎡，按给定口径已进入预警。

主要竞品分布非常集中：

• L1：bulubulu轻养餐咖、瑞幸咖啡、奈雪的茶、Peet's皮爷咖啡、AOKKA COFFEE
• L2：甜麻儿·醪糟酸奶饮品

这组分布说明两个问题。第一，轻饮、咖啡、茶饮、轻养餐在首层已经高度拥挤，尤其L1承担办公高频、会面、外摆、品牌展示多重功能，后进入者很难只靠“有需求”取胜。第二，竞品预警不代表整个餐饮都不能进，因为项目的餐饮机会并不均匀分布在所有品类上。咖啡茶饮是红海，正餐、风味餐酒、商务轻宴请、体验后消费仍有结构性机会。

定量数据里的点评均分4.27、4.5分以上占24%，覆盖25/25个品牌，说明场内餐饮总体口碑不差，但并非高分品牌占绝对多数。对新品牌来说，这既是机会也是门槛：若能在产品稳定性、服务效率、空间表达上显著高于场内均值，有机会突围；若只是标准化复制，会被已有首店、概念店和外摆氛围稀释。

客群与经营逻辑

江湾里MEET678的客群不是泛客群，而是三层叠加：

第一层是抖音园区及周边办公人群，这是最稳的基本盘。行业观察(商业咔)将其称为项目“立足之本”，并提到项目曾围绕周边办公客群偏好进行招商。对餐饮来说，这意味着工作日午餐、下午茶、会面、团队聚餐是最值得测算的时间带。

第二层是新江湾及五角场外溢年轻客。行业观察(Mall先生)认为三门路站、五角场距离、复旦同济等高校和新经济产业人群共同构成中远端转化基础。这个客群会为首店、新概念店、酒馆、特色餐饮贡献周末和晚间增量，但不能简单等同于五角场核心商圈的高自然客流。

第三层是事件型客流。项目与抖音资源、迪士尼抖音商城超品开业盛典、市集、IP和话题传播有关联，截至2024-01已有话题曝光与达人打卡数据被行业观察(Mall先生)提及。事件型客流能制造开业声量，但餐饮品牌不能把它当作日常营收底盘。

因此，进驻模型要按“工作日稳定复购+晚间社交补充+活动期爆发”三段拆开算，而不是只看日均2.9万客流。

主要风险

开业热闹 ≠ 稳定盈利 截至2024-01，两篇开业后观察都对品牌阵容、场景和客流氛围评价较高，但稳定期分时段客流、店均营业额、租金扣点暂无数据。开业季、圣诞新年和抖音资源活动带来的热度不能直接外推全年。

L1轻饮赛道已经预警 6家直接竞品中5家在L1，且覆盖瑞幸、奈雪、Peet’s、AOKKA等强认知品牌。新进咖啡茶饮如果没有明确差异化、外摆资产或办公社群打法，容易陷入价格和位置双重被动。

大厂客群稳定，但不等于外食刚需全释放 周边大厂可带来高粘性客流，但行业观察(商业咔)也指出大厂基本会有员工食堂，所以项目餐饮承担的是升级、社交、补充和错位功能。低价刚需快餐未必能吃到想象中的办公红利。

小体量项目容错率低 2.2万㎡、36家商户、25家餐饮，铺位数量少，任何同质化都会被放大。品牌一旦选错楼层或产品带，调整空间小于大型购物中心。

信源视角偏行业观察，经营数据不足 三篇信源中kaga占2篇、Mall先生占1篇，且均偏商业项目观察与开业呈现，缺少品牌端实际营收、租金、翻台、会员复购数据。当前判断更适合做方向筛选，不能替代投资测算。

给拓展的落位建议

如果品牌是咖啡、茶饮、轻食轻养餐，原则上不建议作为首选项目，除非有三个条件同时满足：产品与现有竞品明显错位，能拿到L1强展示或外摆位，且能承接办公社群运营。否则进入后面对的是瑞幸的效率、奈雪的品牌、Peet’s和AOKKA的空间调性，胜率不高。

如果品牌是轻正餐或特色风味餐，优先看T3 L1或L2。T3 L1适合小面积、有门头、有外摆、有即兴消费能力的品牌；T3 L2适合更完整的正餐体验、团队聚餐和商务轻宴请。要特别关注午市和晚市是否都能成立，单靠晚餐会提高租金压力，单靠午餐又可能受食堂分流。

如果品牌是酒馆、餐酒、夜宵或娱乐配套，优先看T3外围、L1外摆和L3/L4联动位置。项目已有跳海酒馆、星聚会等夜间消费锚点，截至2024-01已形成“早咖晚酒”叙事。新进品牌不能只是“也卖酒”，而要有明确场景：下班第一杯、团队小聚、演出/活动联名、KTV前后餐食等。

如果品牌是高客单正餐，可以谨慎看T3 L2，但不宜过大。这里有商务宴请和大厂聚餐机会，但项目本身不是高端正餐目的地，客单上限、包间需求、停车便利、晚间客流稳定性都需要现场验证。

下一步验证清单

• 工作日分时段踩点：8:00-10:00、11:30-13:30、15:00-17:00、18:00-21:00分别记录L1、T3 L1/L2客流与排队情况。
• 周末同样分时段踩点，对比办公客群退潮后，五角场外溢、高校客、社区客是否能补足。
• 针对T3 L2正餐店做午市与晚市翻台观察，记录满座率、等位、客群结构、2人/4人/多人桌占比。
• 对L1咖啡茶饮竞品做价格带、出杯量、外摆使用率、工作日高峰排队时长记录，判断是否还有差异化切口。
• 询价目标铺位租金、物业费、推广费、扣点或保底条件，并与店均客流供给比约1168人/店·日做盈亏平衡测算。
• 对比活动期和平日客流，特别记录广场活动、市集、抖音联动时对餐饮实际进店率的拉动。
• 访谈场内2-3家餐饮店员或店长，确认工作日/周末、午市/晚市、外卖/堂食占比的真实差异。
• 核实截至当前的品牌变动、撤店、空铺和新招商计划，避免用2024-01开业期品牌阵容判断现状。

参考文章

• 龙湖商业上海首个轻资产项目 江湾里MEET678完整探班报告 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2024-01-10
• 江湾里MEET678开业，揭秘“X街口”的新活力 — Mall先生 / 知乎·Mall先生 / 2024-01-08
• 新场预告 | 坐拥抖音“同学”的江湾里Meet678可能是今年最值得探索的商业项目 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2023-03-21