城市上海

区域长宁区

商圈中山公园

运营方凯德置地（中国）投资有限公司

面积12.0万㎡

楼层11.0

开业时间2018-01-01（8年）

分档品质轻奢·入门

体量档中型

餐饮体量档餐饮多

排名全市第29名（上上参谋口径）

日均客流约7.8万/日

商户数全部（326）、餐饮（103）、零售（92）

客流供给比约754人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.18 · 4.5分以上占 20%（覆盖 95/101 个品牌）

竞品19家 · 适度（密度 1.6/万㎡）

长宁来福士 · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选户外/老建筑拼场景与社群，选L1拼品牌力与即买即走，选B1拼效率和价格带，选L6拼目的性餐饮与白领休憩；普通茶饮咖啡不要硬挤L1/B1。

• 项目基本盘强：12万㎡、日均约7.8万客流、全市第29名，且户外草坪、历史建筑、办公客群与活动运营形成稳定内容场。
• 餐饮已很满：103家餐饮，客流供给比约754人/店·日，新增品牌必须靠差异化、翻台效率或场景粘性拿份额。
• 同品类竞品为19家、密度1.6/万㎡属“适度”，但L1/B1咖啡茶饮高度集中，局部竞争强于全场平均。

选址判断

长宁来福士不是“缺餐饮”的项目，而是“用餐饮持续激活空间”的项目。对餐饮拓展而言，它的机会不在于补空白，而在于借项目既有的户外草坪、历史建筑、办公楼、宠物友好、周末活动和周年庆内容，把品牌做成一个更高频的生活方式触点。

因此，建议进入，但只适合有清晰场景能力的品牌：能承接白领午晚餐、周末亲子宠物、户外社交、社群活动、轻松休闲聚会的餐饮更适合；只靠标准化产品、缺少空间表达、客单又不够克制的普通餐饮，进入后很容易被103家餐饮和高密度饮品竞品稀释。

需要注意信源视角：7篇信息中，5篇为长宁来福士项目活动及品牌焕新信息，2篇为行业观察(kaga)的商业分析，且均来自同一公众号体系。项目运营能力、活动热度和空间优势的判断有较高一致性，但稳定期销售、租金、工作日分时客流、各楼层转化率暂无数据，不能直接等同于盈利确定性。

进哪里

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
户外草坪/历史建筑/外场独栋	项目最有辨识度的场景资产，社交、宠物友好、周末活动主场	西式休闲餐、咖啡餐酒、轻正餐、宠物友好餐饮、社群型品牌、强空间表达品牌	高油烟重厨房、强依赖室内翻台、形象弱的标准快餐	气候影响、建筑限制、租金与改造成本高，品牌驾驭空间能力要求高
L1	门面曝光与即买即走流量层，饮品竞争最激烈	高势能咖啡/茶饮、甜品轻食、伴手礼型小吃、强品牌识别外带店	普通同质化茶饮咖啡、弱品牌烘焙、小客单但效率不高的店	竞品密集，获客成本高，容易被头部饮品截流
B1	通勤、下沉客流、高频刚需层	高效率快餐、工作餐、轻食、便捷小吃、价格带清晰的茶饮	慢餐、重体验正餐、高客单低翻台业态	客单承压，外带和团购竞争强，对出餐速度要求高
L6/东区“溜达区”	休憩、白领放松、目的性餐饮与社交层	轻正餐、异国料理、创意餐饮、小聚会餐厅、下午茶/甜品	只靠自然客流的低识别品牌、过度依赖路过消费的饮品	需要目的性和导流能力，午晚餐峰谷差可能明显
L2-L5主 mall 楼层	购物动线承接层，适合补充型消费	小面积轻餐、咖啡配套、零售融合餐饮、运动生活方式联名餐饮	大面积正餐、低频宴请型餐饮	楼层餐饮心智不如B1/L1/L6清晰，需绑定相邻业态
东八区/调改区域	年轻潮流、精致餐饮、亲子家庭、运动生活的组合更新区	云贵川、地方特色、创新中餐、首店/区域首店、年轻化聚餐	老派大店、重装修但缺社交传播的品牌	调改期红利与稳定客流需分开验证

户外与历史建筑：最值得争取，但不是所有餐饮都能吃下

行业观察(kaga)在2023-06指出，长宁来福士外场拥有钟楼、思卜堂、格致堂、膳堂、思孙堂等历史建筑与大草坪，这类空间商业价值高，但并非天然为商业量身定制，对品牌空间驾驭、形象展示、气候应对要求都更高。

截至2023-06，外场独栋与历史建筑经历过一轮重要调整：lululemon进入思卜堂，原gaga鲜语发生品类更替；格致堂由原红楼宴整栋占据调整为拆分引入SHAKE SHACK、PS.Cafe、阿嬷手作等；思孙堂在宝莱纳撤出后引入CHAPTER HOME。这个前车之鉴很关键：外场不是简单“餐饮越大越好”，项目正在从单一大餐饮，转向更外放、更社群、更生活方式化的品牌组合。

餐饮如果要争取这一区域，最好具备三类能力：一是户外可视面强，二是能承接宠物友好和周末活动，三是产品结构能覆盖下午茶、轻食、晚间社交，而不是只做一顿正餐。

L1：有曝光，但饮品已经拥挤

竞品清单显示，L1集中了星巴克、Peet's皮爷咖啡、由心咖啡、椿田熟成茶行、楼下酸奶、Manner Coffee、阿嬷手作、KUDDO COFFEE等8家同品类直接竞品，是咖啡茶饮最拥挤的楼层。

这说明L1有强流量与强展示价值，但也意味着普通咖啡、普通新茶饮在这里没有自然优势。除非品牌具备明显的城市首店、强会员、强产品记忆点、强外带效率，或者能与户外空间形成联动，否则不建议把L1作为常规饮品店的首选。

更适合L1的是“强识别、高频、低决策成本”的类型：精品咖啡但要有品牌势能，茶饮但要有稀缺性，甜品但要能做打卡和伴手礼，轻食但要能兼顾办公客和逛街客。

B1：效率层，适合做确定性生意

B1同品类竞品包括柠檬向右、瑞幸咖啡、淡马茶坊、荔其LIKITEA、霸王茶姬、1点点，共6家，竞争也不轻。但B1的逻辑不同于L1：这里更偏通勤、高频、价格敏感和效率导向。

适合进入B1的不是“更有调性”的品牌，而是出餐速度、套餐设计、午市承接、外带动线和价格带足够硬的品牌。工作餐、轻快餐、小吃、轻食、便捷饮品仍有机会，但要把排队、取餐、团购核销、午高峰翻台当成选址前置条件。

L6与东区“溜达区”：适合目的性，不适合赌路过

截至2025-06，长宁来福士东区6楼“溜达区”已全新问世，项目将其定义为面向都市白领的休憩空间。L6已有KOI PLUS和星巴克，同品类竞品不算多，但楼层天然更依赖目的性消费和项目导流。

这一区域适合轻正餐、创意韩餐、地方特色、品质聚餐、下午茶等有明确到店理由的品牌。2025-06项目披露的新店中，老墙根涮肉、inkool创意韩餐/上海首店、爷爷不泡茶等持续入驻，说明招商仍在强化“吃喝玩乐”的更新，但也表明餐饮更新频繁，品牌需要用产品稀缺性和复购抓住白领及周末家庭客。

东八区：可以关注调改红利，但要验证稳定期

截至2024-06，项目提出“东八区”品牌，方向包括精致餐饮、年轻潮流、亲子家庭、运动生活等，已提及梅果Ameigo上海首发，以及泡泡玛特、YI OPTICAL、I PRIMO、BLUEGLASS、STAYREAL、米桃、竹若、磁食、孔雀等品牌深耕。

对餐饮来说，东八区更适合地方特色、年轻化中餐、轻聚会餐饮和有首店标签的品牌。这里的机会在于调改期话题和业态重组，但风险是热度未必等于稳定转化，尤其需要现场验证工作日午晚餐、周末家庭客和活动期客流差异。

竞品与餐饮饱和度

这里的竞品口径是“品牌库中标记为竞品的同品类直接竞品”，不是全场餐饮。因此，19家竞品、密度1.6/万㎡被评为“适度”，并不代表餐饮不拥挤。全场餐饮已有103家，定量数据给出的餐饮体量档也是“餐饮多”，两者不矛盾：同品类直接竞品处在适度区间，但整体餐饮供给已经偏满。

从楼层分布看，竞品明显集中在L1和B1：L1有8家，B1有6家，二者合计14家，占竞品总数约七成。其余分布为L6两家、L5一家、L2一家、L3一家。也就是说，若品牌属于咖啡、茶饮、酸奶、轻饮、休闲饮品口径，实际要面对的是局部高压，而不是全场平均的“适度”。

主要竞品包括星巴克、瑞幸咖啡、Manner Coffee、M Stand、Peet's皮爷咖啡、霸王茶姬、阿嬷手作、KOI PLUS、1点点等。头部连锁、精品咖啡、新茶饮、手作茶和酸奶饮品都有覆盖，新进入者如果没有产品差异、品牌势能或更好的点位，很难只靠自然流量突围。

客群与运营判断

长宁来福士的客群不是单一购物客。项目同时抓办公白领、年轻潮流人群、周末家庭、宠物友好客群、运动社群和活动客流。2024-2025年多次活动围绕户外草坪、钟楼、海岛慢生活、小黄人、新加坡文化美食集市、运动观赛、非遗花灯、市集等展开，说明运营方很擅长把公共空间变成阶段性流量入口。

这对餐饮是利好，也是筛选条件。利好在于项目能持续制造到访理由，尤其对户外、社交、亲子、宠物友好、下午茶和轻餐有帮助；筛选条件在于，品牌如果不能接住活动流量，只能在活动期间热闹，平日经营仍要回到产品、翻台、客单和租金模型。

点评数据也提示项目餐饮质量有基础但非顶尖：覆盖95/101个品牌，均分4.18，4.5分以上占20%。这意味着消费者对餐饮有一定选择空间，但高口碑供给仍有限。对有口碑能力的细分餐饮，仍有切入机会。

适合与不适合

更适合进入的类型：

• 有明确社交属性的轻正餐、咖啡餐酒、甜品下午茶、宠物友好餐饮。
• 能承接白领午市和晚间小聚的高效率餐饮，如创意韩餐、地方特色、品质快餐、轻食。
• 有城市首店、区域首店、强话题产品或强空间表达的餐饮。
• 能与户外草坪、运动社群、亲子活动、周末市集联动的品牌。
• 饮品类可以进，但必须有强差异化，优先考虑L6、外场或非正面硬刚L1/B1的位置。

不适合进入的类型：

• 普通咖啡、普通新茶饮、普通酸奶饮品，尤其不建议在L1/B1高价抢点。
• 大面积、重厨房、低翻台、依赖宴请的传统正餐。
• 只靠装修打卡、缺少复购产品的网红餐饮。
• 客单高但缺少目的性的餐饮，放在高楼层会承压。
• 对户外气候、宠物客群、活动扰动敏感的精致慢餐。

主要风险

开业热闹 ≠ 稳定盈利 长宁来福士活动运营强，周年庆、IP展、市集和户外主题活动能制造阶段性客流，但暂无稳定期销售、分时客流和租售比数据。拓展不能用活动期现场热度替代平日经营模型。

餐饮多，意味着自然分流严重 全场餐饮103家，客流供给比约754人/店·日，只能说明有客流底盘，不能说明每家都吃得饱。新增品牌要有明确的用餐理由，否则会被同楼层和跨楼层餐饮稀释。

L1/B1饮品局部过密 竞品总密度为适度，但L1和B1聚集了14家同品类直接竞品。咖啡茶饮若没有品牌力、效率或产品壁垒，进入后很容易陷入价格、团购和点位竞争。

外场空间强，但经营变量多 户外草坪和历史建筑是项目最大资产，但也受天气、建筑结构、展示限制、动线和改造成本影响。行业观察(kaga)已指出这类空间机会成本高，品牌需要强空间运营能力。

调改红利需要时间验证 东八区、L6溜达区和外场独栋调整都显示项目在持续升级，但部分动态截至2024-06或2025-06。当前实际铺位状态、开闭店变化和稳定客流仍需现场复核。

信源集中带来视角偏正向 现有信息高度集中于项目活动发布和同一商业观察体系，对项目调性与运营能力描述充分，但缺少租金、销售、坪效、排队时长、翻台率等硬经营数据。

结论给拓展

这项目可以看，但不要按“中山公园高客流购物中心”粗放进入。更准确的打法是：把长宁来福士当成一个有强户外内容、强活动运营、强白领与周末社交属性的成熟项目，在成熟餐饮供给中找细分位置。

优先级建议：

1. 第一优先：户外/历史建筑/草坪联动点位，适合强场景、宠物友好、咖啡餐酒、轻正餐、社群型品牌。
2. 第二优先：L6及东区更新区域，适合有目的性的轻正餐、地方特色、创意餐饮和白领小聚。
3. 第三优先：B1效率型铺位，适合工作餐、轻快餐、外带小吃和高翻台模型。
4. 谨慎选择：L1饮品及咖啡铺位，除非品牌势能强或点位极佳。
5. 原则回避：无差异普通茶饮咖啡、大面积低翻台正餐、只靠装修热度的短周期网红餐饮。

下一步验证清单

• 工作日11:30-13:30、17:30-20:00分别踩点B1、L1、L6，记录目标品类排队、翻台、外带比例和空座率。
• 周末14:00-18:00重点观察户外草坪、历史建筑周边、L1外摆与宠物友好客群的停留时长和消费转化。
• 对L1/B1竞品逐一记录价格带、爆品、出杯速度、团购力度、排队峰值，判断是否还有可切入价格带。
• 询价目标楼层和外场铺位租金、物业费、推广费、装修限制、排烟排水条件，单独测算租售比。
• 核实2023-2025提及品牌的当前在营状态，包括SHAKE SHACK、PS.Cafe、阿嬷手作、老墙根涮肉、inkool、爷爷不泡茶等。
• 对比活动期与普通周末、普通工作日客流，避免把IP展、市集、周年庆带来的峰值误判为常态。
• 访谈场内餐饮店员或店长，了解午市、晚市、周末、雨天、寒暑假对销售的影响。
• 如考虑L6或东八区，需连续观察至少两个工作日和一个周末，确认上楼目的性客流是否足以支撑目标模型。

参考文章

• 【资讯】共庆中新建交35周年 “心遇新加坡”全国庆典登陆凯德 长宁来福士广场率先启幕新加坡文化美食集市 — 长宁来福士 / 微信公众号·商业咔 / 2025-10-24
• 【资讯】「Dream 8ig 不止于梦」长宁来福士8周年启幕，以海岛慢生活灵感之旅，开启城市微度假新体验 — 长宁来福士 / 微信公众号·商业咔 / 2025-06-21
• 【资讯】“小黄人冬日慢时光”登陆长宁来福士钟楼，开启冬日奇趣之旅 — 长宁来福士 / 微信公众号·商业咔 / 2024-12-13
• 【资讯】Better 7ogether如7而遇，长宁来福士七周年庆活力启程！ — 长宁来福士 / 微信公众号·商业咔 / 2024-06-22
• 【资讯】“万事兴龍，事事长福”长宁来福士新春寻龙纳福之旅开启！浓浓年味共迎新岁 — 长宁来福士 / 微信公众号·商业咔 / 2024-02-07
• 长宁来福士外场独栋建筑群引入多个话题品牌，下半年画面太美好想看 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2023-06-09
• MUJI宠物友好限时概念店 + 长宁来福士 | 天作之合 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2023-02-24

⚠ 本报告 7 篇参考文章中 5 篇来自同一作者（长宁来福士），定性判断存在单一视角风险，建议结合现场踩点与其他数据源交叉验证。