城市上海

区域黄浦区

商圈五里桥

运营方绿地控股集团股份有限公司

面积7.5万㎡

楼层6.0

开业时间2023-01-01（3年）

分档主流大众·入门

体量档小型

餐饮体量档餐饮多

排名全市第98名（上上参谋口径）

日均客流约4.7万/日

商户数全部（191）、餐饮（96）、零售（35）

客流供给比约492人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.08 · 4.5分以上占 15%（覆盖 87/95 个品牌）

竞品19家 · 预警（密度 2.5/万㎡）

博荟广场ONE EAST · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选L1/外街拼“家庭社交与展示面”，选B1/B2拼“高频刚需与坪效”，选L2及以上只适合目的性强的正餐或亲子绑定餐饮。 关键依据：项目已从潮流时尚转向“品质家庭消费”，餐饮是刚需补位方向，但96家餐饮、约492人/店·日的供给比意味着不是空白市场。 关键依据：饮品/咖啡直接竞品19家、密度2.5家/万㎡，已达预警；但这只是同品类竞品口径，不等于全部餐饮竞争，正餐与家庭型餐饮仍有结构性机会。 关键依据：L1外街、户外广场、下沉/花园空间被反复运营成家庭、宠物、社群活动场，适合能吃到场景红利的品牌，不适合只靠自然客流的普通门店。

核心判断

博荟广场ONE EAST不是一个“缺餐饮”的商场，而是一个正在用餐饮和家庭内容重新稳住基本盘的社区型、办公型、滨江家庭消费场。对餐饮拓展来说，机会不在“有没有客流”，而在“能不能避开过密赛道，并吃到家庭、白领、周末活动和户外空间的复合流量”。

定量上，项目7.5万㎡、191家商户，其中餐饮96家，餐饮占比已经很高；日均客流约4.7万，折算到餐饮商户约492人/店·日。这个数不是不能做，但说明新增品牌不能只看商场总客流，必须验证目标楼层、目标时段、同品类分流后的真实成交。点评均分4.08、4.5分以上占15%，说明餐饮整体口碑中等偏稳，但头部强记忆点有限，给“明确场景、明确客群”的品牌留有替换空间。

行业观察(商业咔)在2023-09认为，项目转型后周边刚需客群已让餐饮“有所供不应求”，并且商场开始通过工程改造补餐饮条件，引入九厨、椒点、佬米等品牌；到2024-09、2024-11，项目官方继续强调家宴、日常通勤、亲子活动、滨江绿洲和儿童友好空间。这些是项目方公开表达的定位事实与运营动作。需要注意的是，5篇信源中kaga与项目官方内容占比很高，视角偏向项目转型价值和运营亮点，缺少第三方长期销售、租金、坪效和稳定期客流数据支撑。

竞品与餐饮饱和度

这里的竞品清单口径是“品牌库中标记为竞品的同品类直接竞品”，不是全部餐饮。因此，19家竞品、密度2.5家/万㎡的预警，主要反映咖啡、茶饮、酸奶、甜品饮品赛道已经很挤，并不等同于所有餐饮品类都无机会。

主要竞品高度集中在L1与B2：L1有越南中原传奇咖啡、瑞幸咖啡、KOI Thé、星巴克臻选、Tims天好咖啡·贝果、霸王茶姬、喜茶、麦记牛奶、裕莲茶楼、Manner Coffee、Ora Coffee等；B2有瑞幸咖啡、7分甜、煲珠公、柠檬向右、OT另茶；B1有茉莉奶白。另有代数学家algebraist未给出楼层信息。

这和“餐饮很多”并不矛盾：一方面，商场总体餐饮已经达到96家，属于餐饮供给较满；另一方面，直接竞品预警集中在轻饮、咖啡、茶饮，而家庭正餐、亲子友好轻正餐、工作日午市刚需、夜间小聚和高复购便餐仍需分楼层看结构。也就是说，饮品咖啡是红海，家庭型正餐和高频便餐是有条件进入。

楼层/区域建议

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
L1外街 / Urban Street / 蒙自路入口	展示面、外摆、社交停留、活动承接	咖啡烘焙复合店、亲子友好甜品、轻食早午餐、可外带可堂食小店	标准茶饮、普通咖啡、无外摆能力的低辨识小店	同品类密度最高，租金与展示面成本可能吃掉利润
L1户外广场 / 滨江操场周边	家庭游玩、节假日活动、亲子停留	儿童友好餐厅、家庭共享小吃、冰品甜品、烘焙、宠物友好轻餐	重油烟、翻台慢且无儿童友好设计的正餐	周末强、工作日弱，天气和活动依赖明显
B1	生活方式、服务、通勤过渡	白领午餐、快餐简餐、小锅/粉面/轻正餐、健康餐	高客单宴请、纯打卡甜品	午市窗口短，需验证办公客群转化
B2 / 下沉花园 / All day garden	高频刚需、夜间补充、小餐饮集群	小餐饮、夜宵、烧烤酒饮、家庭可接受的休闲餐、运动社群后消费	依赖高端形象的品牌、强曝光首店	低楼层目的性强，导流和夜间稳定性需实测
L2	家庭正餐与目的性餐饮补位	中档家庭正餐、地方菜、火锅、多人聚餐、亲子聚会	低客单外带、弱目的性饮品	上楼成本要求品牌自身有召唤力
L3及以上	目的性、配套型、影院/教育/亲子联动	影院前后餐、儿童培训配套餐、生日会/聚会餐、强预约餐饮	纯自然客流模型、快闪型轻饮	平日自然客流不足，必须绑定场景

L1是最有价值但也是最危险的位置。项目在2023年后将外街改造成Urban Street，引入咖啡、甜品、烘焙和外摆，目的就是用“自然+商业+人文”的社交场景提升亲和力。这个区域适合有产品辨识度、门头展示力、外摆运营能力的品牌；但咖啡茶饮直接竞品几乎都压在L1，标准化饮品再进，除非有明显价格、产品或亲子场景差异，否则大概率被分流。

户外广场和“滨江操场”更适合家庭场景餐饮。行业观察(商业咔)在2023-09提到，外广场已引入户外探险乐园、超级飞侠户外启航站，并结合滨江ONE市做亲子、宠物、环保、儿童财商等市集；项目官方在2024-09提到滨江成长乐园、屋顶跑道、滑梯、爬网、秋千架等家庭和宠物友好内容。这里的餐饮逻辑不是单店孤立成交，而是接住“玩完之后吃一点、家长等候喝一杯、活动结束顺手消费”。

B1/B2更适合高频刚需而不是形象店。2023-09的行业观察指出，不眠花园逻辑从夜店年轻客配套，转向服务周边家庭与办公人群，引入超过10个品牌，并兼顾小餐饮、饮品、烧烤、酒饮、Livehouse等昼夜衔接。对拓展而言，这里适合低决策、快翻台、产品稳定的便餐和小餐饮，尤其是工作日午市、晚餐和夜间小聚；不适合需要强品牌露出、靠首层门头获客的品牌。

L2及以上只建议做目的性餐饮。项目已通过九厨、椒点等补中档家庭餐饮，2024-09又提到龙码头螃蟹王、九厨·淮扬、六席台州海鲜、佬米、川·Bistro、捞王、盡膳口福等，说明上楼餐饮不是没有基础，但需要自带明确的家庭聚餐、宴请、地方菜或亲子聚会理由。普通快餐和饮品上楼，会同时面临曝光弱、复购弱和同场替代多的问题。

适合与不适合的餐饮类型

更适合进入的类型：

• 家庭型中档正餐：地方菜、火锅、粤菜/淮扬/台州海鲜等多人共享型，但要控制客单，不宜过高端。
• 亲子友好轻正餐：儿童菜单、可推车、座位舒适、出餐稳定，能承接周末活动和培训陪伴客群。
• 白领高频便餐：B1/B2优先，适合午市快翻台、晚市轻聚，不要过度依赖节假日。
• 烘焙甜品复合店：优先L1外街或广场边，必须有外摆、早餐/下午茶/亲子分享场景。
• 夜间休闲餐饮：烧烤、酒饮、轻社交餐饮可考虑下沉花园，但需验证夜间客流和周边居民接受度。

不建议进入的类型：

• 标准茶饮、普通咖啡：直接竞品过密，L1尤其拥挤，B2也已有多家。
• 只靠打卡不靠复购的网红甜品：项目是家庭社区与办公复合盘，不是强旅游目的地。
• 高冷调性、强潮流小众餐饮：项目过去已从小众设计师品牌、夜店逻辑转向大众家庭，客群方向不匹配。
• 高客单、低翻台、纯宴请餐饮：可做但只适合极少数目的性铺位，不能按全场自然客流测算。
• 无儿童友好、无外带、无午市效率的单一晚餐店：会错过项目最稳定的家庭与办公高频需求。

进入条件

第一，品牌必须能解释自己服务的是“家庭+办公+社区”里的哪一段人，而不是泛泛讲年轻客。博荟广场现在的主线很清楚：2022年底启动品质家庭转型，2024年官方称进入“品质家庭消费2.0”，并持续引入教育、儿童、美发、水育、童装、盒马、运动和生活方式品牌。餐饮如果不能嵌入这个生活方式生态，只会变成96家餐饮里的一个普通选项。

第二，饮品咖啡类除非拿到极优铺位或有强差异，否则不应优先。竞品已包括星巴克臻选、Manner、瑞幸、Tims、Ora Coffee、越南中原传奇咖啡、喜茶、霸王茶姬、KOI Thé、茉莉奶白等，覆盖商务、通勤、性价比、流量茶饮和特色咖啡。新增品牌需要回答：为什么消费者不去现有店？

第三，正餐品牌要优先争取能承接活动与家庭路径的位置。项目活动集中在L1室内外、户外广场、滨江操场、下沉空间和市集场景。适合的位置不是“越高越便宜越好”，而是能否被家庭动线看见、能否让孩子和家长都舒服、能否在周末峰值之外做出工作日生意。

第四，租金判断要保守。项目几乎满铺状态这一点在2025-11的行业观察中仍被强调，说明好铺位稀缺，议价不一定友好。满铺对商场是好事，对新进餐饮则意味着替换成本高、试错空间小。

主要风险

开业热闹 ≠ 稳定盈利 项目活动能力强，周年庆、节庆、市集、亲子活动能带来热度，但暂无稳定期分时段客流、成交转化和坪效数据。不能用活动期人气替代日常经营测算。

饮品咖啡已经进入预警区 19家直接竞品中大量集中在L1和B2，且包括星巴克臻选、Manner、瑞幸、喜茶、霸王茶姬等强品牌。轻饮品牌进入前必须有明确差异和铺位优势。

餐饮多不等于餐饮都赚钱 项目餐饮96家，供给已经充足；约492人/店·日只是粗略供给比，不代表每家门店可获得均匀客流。弱品牌、弱场景、弱位置会被快速稀释。

家庭定位会筛掉一部分品牌 项目从潮流、夜经济、小众调性转向品质家庭和大众生活方式，过于酒吧化、潮流化、成人夜间化的餐饮可能与当前主线冲突，除非落在下沉花园等特定区域。

户外与活动场景受天气影响 L1外街、户外广场、滨江操场是项目亮点，但上海雨天、寒暑期、工作日白天都会改变停留时长。依赖外摆和亲子活动的模型要做淡旺季测算。

信源视角偏集中 现有5篇信息中，kaga与项目官方内容占主要部分，且多强调转型成效、活动与品牌焕新。销售、租金、撤店、闭店率、真实翻台等硬数据暂无，需要现场补证。

结论给拓展

可以进，但不要把它当作“流量型购物中心”粗放进入。博荟广场ONE EAST更像一个正在成型的家庭生活场，适合有复购、有家庭友好设计、有午晚市承接能力的餐饮品牌。最优策略是：L1/外街拿展示与外摆，做复合型轻餐饮；B1/B2拿效率，做高频刚需；L2及以上只做目的性家庭正餐。

若品牌属于茶饮、咖啡、酸奶、普通甜品，除非有强产品壁垒或能拿到活动动线核心点位，否则不建议优先进入。若品牌属于家庭正餐、亲子友好轻正餐、白领快餐、烘焙轻食、夜间休闲餐饮，可以进入候选，但必须先完成铺位级验证。

下一步验证清单

• 工作日11:30-13:30、17:30-20:00分别踩点B1/B2/L2餐饮区，记录排队、翻台、空桌率和外卖骑手密度。
• 周末14:00-18:00重点观察L1外街、户外广场、滨江操场周边的家庭停留时长、亲子活动结束后的餐饮转化。
• 对L1咖啡茶饮竞品做分时段客流计数，重点比较星巴克臻选、Manner、瑞幸、喜茶、霸王茶姬、Tims的排队与出杯。
• 向招商确认目标铺位的租金、物业费、推广费、外摆费、工程条件、排烟排污和可经营时段。
• 核实2024-2025年餐饮品牌新增、撤店和换铺名单，判断哪些品类是经营性淘汰，哪些是项目主动调改。
• 活动期和平日各做一次同点位客流对比，避免高估节庆、市集、亲子IP带来的常态客流。
• 访谈盒马、影院、儿童教育、运动业态周边客群路径，确认餐饮是否能承接其前后消费。
• 抽样查看目标楼层大众点评评价，重点看“排队久、出餐慢、儿童友好、停车、服务、性价比”等真实痛点。

参考文章

• 商场主KV还能“外包”给小朋友？！这我倒是没想到过 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2025-11-17
• 【资讯】博荟广场ONE EAST盛启三周年庆典童趣无限，构建独具特色的儿童友好文化空间 — 博荟广场ONE EAST / 微信公众号·商业咔 / 2024-11-15
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