城市上海

区域虹口区

商圈北外滩

运营方凯德置地（中国）投资有限公司

面积12.0万㎡

楼层8.0

开业时间2022-01-01（4年）

分档主流大众·顶级

体量档中型

餐饮体量档餐饮多

排名全市第33名（上上参谋口径）

日均客流约7.4万/日

商户数全部（282）、餐饮（113）、零售（82）

客流供给比约656人/店·日（日客流÷餐饮商户数）

点评评分均分 4.13 · 4.5分以上占 15%（覆盖 99/111 个品牌）

竞品16家 · 适度（密度 1.3/万㎡）

北外滩来福士 · 选址判断

谨慎进入 一句话给拓展：选B2/来福小镇拼高频与外带效率，选L1拼品牌势能与形象，选L4/屋顶拼目的性场景；别在普通餐饮层做无差异正餐。

• 商场客流底盘不弱：12万㎡、日均约7.4万人、餐饮113家，已是“餐饮多”的成熟供给场，但客流供给比约656人/餐饮店·日，说明新增餐饮要靠明确场景吃饭，不能只靠自然客流。
• 餐饮与饮品竞争已密：竞品清单显示16家同品类直接竞品，集中在B2与L1；这与“餐饮很满”不矛盾——前者是同品类密度适度，后者是全餐饮商户体量大。
• 项目有持续运营与调改能力，尤其B1/B2“来福小镇”改造、L4“来福公园”升级、IP快闪活动都能制造人流；但复杂动线、活动型客流与区域办公成熟度仍是盈利风险。

判断主线：能进，但不是“随便开都能活”的场

北外滩来福士不是缺餐饮的项目，而是一个餐饮已经很满、但仍在用空间改造和内容运营重塑客流分配的项目。对餐饮拓展来说，机会不在“补空白”，而在三个位置逻辑：

• B2/来福小镇：吃地铁、集市、快闪、中庭与高频小吃饮品流量，适合快决策、快出餐、强外带、强排队展示的品牌。
• L1：吃首层形象、办公客群、潮流零售动线和品牌曝光，适合咖啡、轻食、社交型茶饮、烘焙甜品等能承担租金和形象成本的品牌。
• L4/屋顶与运动社群场景：吃运动、宠物、露营、婚礼/活动与景观目的性，适合低油烟、社交属性强、能和户外活动联动的餐饮，不适合纯随机客流生意。

如果品牌是中腰部正餐、缺少首店/场景/社交传播能力，又只能拿到非主通道铺位，建议不要把这里当作虹口“自然流量红利”项目来押注。

进哪里：楼层/区域矩阵

楼层/区域	定位	适合类型	回避类型	核心风险
B2 地铁/金星中庭/城市集市周边	高频、外带、打卡、快闪承接	茶饮、咖啡外带、烘焙甜品、档口小吃、轻量简餐、城市集市互补型小餐	慢翻台正餐、大面积重厨房、弱辨识同质饮品	竞品最集中，排队热闹不等于坪效稳定；需确认平日非活动客流
B1 来福小镇/超市与简餐带	工作日刚需、快餐简餐、目的性消费	工作餐、健康轻食、粉面饭、快餐、可外卖可堂食小店	高客单宴请、重社交正餐、只靠周末家庭客的品牌	动线曾经被“打断”，虽已改造但仍需验证主动线导流效果
L1 主入口/核心中庭/沿街或Bridge+ Spark周边	形象曝光、潮流首层、办公与游客混合	精品咖啡、烘焙、轻食、茶饮旗舰/形象店、可做快闪联名的甜品	低毛利刚需快餐、强油烟、只拼价格的外卖店	租金和品牌势能要求高；同类咖啡茶饮已强势占位
L2-L3 常规零售/亲子娱乐动线	配套型、逛街中段补给	亲子友好餐、家庭轻正餐、甜品休闲、适合等候的轻餐	目的性弱的小吃、只依赖地铁流量的外带店	餐饮心智不如B2/B1，需靠邻近主力店或亲子娱乐导流
L4 来福公园/运动/宠物/露营/景观空间	目的地、社群、户外生活方式	低油烟轻餐、咖啡酒饮、宠物友好、运动后补给、露营风餐饮、活动餐饮	重厨房正餐、翻台依赖型品牌、怕天气和活动波动的模型	屋顶客流强依赖活动、天气与目的性业态；平日稳定客流暂无数据
非主通道/复杂分叉动线铺	低租金机会位	强目的性、强外卖、强私域召回品牌	新品牌试错、弱招牌、无线上流量品牌	北外滩来福士动线复杂，偏位会放大获客成本

B2：最适合高频餐饮，但也最卷

B2是本项目餐饮拓展最值得优先看的楼层，原因有三：一是与地铁提篮桥站无缝衔接，天然承接通勤与到访客；二是城市集市、金星中庭、IP快闪等内容长期强化了B2的打卡和聚集心智；三是竞品清单中大量饮品咖啡落在B2，包括茉莉奶白、礼厚茶肆、KOI Thé、瑞幸咖啡、霸王茶姬、麦记牛奶、LELECHA乐乐茶、Manner Coffee等。

这说明B2不是空白市场，而是被验证过的高频餐饮战场。适合进入的不是“又一家普通茶饮/小吃”，而是具备以下特征的品牌：

• 出杯/出餐快，能承接中庭、地铁、活动溢出客流；
• 门头与排队可视性强，能在复杂动线里被快速识别；
• 客单不过高，适合顺手消费；
• 与城市集市的怀旧、街区、小吃气质互补，而不是完全重叠。

行业观察(商业咔)在2021年开业观察中提到，B2“来福小镇”原本就是以档口型小餐饮为主；到2023年，行业观察(商业咔)又指出项目对B1/B2“来福小镇”进行了拆门、封口、吊顶等改造，改善此前室内外反复切换、受气候干扰的问题，并带来更多餐饮品牌进驻。这是利好，但也意味着好位置已经被市场教育过，后进品牌必须有更强的效率或话题。

B1：比B2更适合工作餐和刚需简餐

B1的机会不在网红打卡，而在工作日刚需。项目有双子塔办公楼，开业初期就强调通过金融科技园区、优质金融企业导入办公客群；行业观察(Mall先生)在2021年指出，北外滩区域当时仍处于居住人口净流出和办公市场培育期，但凯德通过写字楼招商为商场带来最近距离的第一批客群。到现在项目已运营约4年，办公客流应比开业初期更稳定，但具体午市客流、白领消费频次暂无数据，需要现场验证。

B1适合：

• 午市效率高的快餐、粉面饭、轻食、健康餐；
• 可堂食也可外卖的工作餐模型；
• 与超市、医美/美体、目的性消费相邻的轻量餐饮；
• 面向办公客群的咖啡副牌、早餐、下午茶补给。

不建议高客单、慢翻台、强宴请属性品牌把B1作为主力店位置。这里更像“解决一餐”和“顺手补给”的楼层，不是天然的社交晚餐目的地。

L1：只有强品牌、强形象、强单店模型值得上

L1是北外滩来福士最有硬件优势的楼层。行业观察(商业咔)与行业观察(Mall先生)均提到项目首层高达9米，公共空间规格高，并通过星巴克臻选、M Stand、Tims、Peet's等品牌建立了首层咖啡/轻餐心智。竞品清单也显示L1聚集Peet's皮爷咖啡、星巴克臻选、Tims天好咖啡·贝果、裕莲茶楼、M Stand、Manner Coffee、樓下酸奶等。

这对餐饮品牌意味着：L1不是用来赌自然客流的，是用来打品牌势能的。

适合进入的类型：

• 精品咖啡、烘焙、轻食、茶饮形象店；
• 有联名、快闪、会员运营能力的社交型餐饮；
• 能与办公、潮流零售、游客打卡同时发生关系的品牌；
• 有首店、旗舰店、概念店表达的品牌。

回避类型：

• 毛利低、只能靠高翻台的刚需快餐；
• 外卖导向强但门店形象弱的品牌；
• 同质化咖啡茶饮，除非有明显产品或价格带差异。

L2-L3：不是首选，但可做家庭与亲子补位

L2-L3在材料中更多体现为时尚零售、亲子、艺术中心、娱乐体验等一站式内容。餐饮拓展若看这两层，核心不是“吃餐饮流量”，而是绑定邻近业态：亲子教育、艺术馆、娱乐、零售休憩。

适合的是家庭轻正餐、亲子友好餐、甜品休闲、适合等位和停留的轻餐；不适合纯外带小吃或需要大量地铁随机流量的品牌。这里的关键是铺位邻近关系，而不是楼层本身。

L4/来福公园：小众但有想象力，适合场景型餐饮

截至2023-05，行业观察(商业咔)记录北外滩来福士将屋顶空间升级为“来福公园RAFFLES PARK”，引入或强化威尔仕健身、洛克公园、格乐利雅婚礼艺术中心、引力新星、极致露营、自留地等运动、露营、宠物、社群活动内容；并指出项目拥有两部手扶梯和两部直达梯可到达4层，通达性接近常规楼层。

这为餐饮提供了一个非典型机会：

• 运动后补给：低脂轻食、蛋白饮、咖啡、果昔；
• 宠物友好：宠物社群活动配套、轻餐饮；
• 露营/景观社交：咖啡酒饮、轻餐、小型活动餐饮；
• 婚礼/活动外溢：甜品台、轻宴会、预约制餐饮。

但这个区域不适合重油烟、强翻台、依赖自然逛街客的正餐。L4的客流更可能是“有目的才上来”，平日午晚市稳定性暂无数据，必须做分时段踩点。

竞品与餐饮饱和度：为什么“竞品适度”和“餐饮很满”同时成立

本报告的竞品口径为：品牌库中标记为竞品的同品类直接竞品，不是全部餐饮。 当前录入竞品16家，密度1.3家/万㎡，按给定口径属于“适度”，尚未达到预警线。但北外滩来福士整体餐饮商户达113家，定量口径为“餐饮多”，因此餐饮供给已经很满。

两者不矛盾：

• 竞品密度看的是同品类直接竞争，主要集中在咖啡、茶饮、酸奶、柠檬茶等高频饮品/轻餐；
• 餐饮饱和度看的是全餐饮供给，包括正餐、快餐、简餐、小吃、集合餐饮等；
• 对饮品/咖啡品牌而言，虽然整体竞品评级只是“适度”，但B2和L1的局部竞争已经很强；
• 对正餐/简餐品牌而言，风险不一定来自同品类竞品，而来自113家餐饮共同争夺有限的午晚市胃容量。

主要竞品楼层分布很清晰：

• B2最密：茉莉奶白、礼厚茶肆、KOI Thé、瑞幸咖啡、霸王茶姬、麦记牛奶、LELECHA乐乐茶、Manner Coffee等，适合高频但竞争最卷。
• L1形象店集中：Peet's皮爷咖啡、星巴克臻选、Tims天好咖啡·贝果、裕莲茶楼、M Stand、Manner Coffee、樓下酸奶等，适合品牌曝光但租金和差异化压力更大。
• B1仅少量录入：努力鸭手打柠檬茶，说明B1对饮品类可能仍有局部机会，但需结合实际铺位和午市客流判断。

客群判断：办公、周边家庭、年轻打卡与活动客混合，但稳定结构要验证

北外滩来福士的客群不是单一商圈客。它同时吃四类人：

1. 写字楼白领：双子塔办公带来的最近距离客群，是B1/B2工作餐与咖啡的基础。
2. 虹口及周边家庭客：项目体量12万㎡，儿童亲子、艺术、运动、屋顶空间补足一站式消费。
3. 年轻打卡客：城市集市、IP快闪、草莓TOWN、POP MART、LINE FRIENDS等内容吸引拍照与社交传播。
4. 目的地活动客：屋顶公园、运动、露营、宠物、婚礼活动带来非日常客流。

行业观察(商业咔)认为，虹口消费者过去存在向五角场、陆家嘴、淮海路等外部商圈流出的情况，北外滩来福士的价值是给虹口消费者“多一个选择”。这对餐饮是利好，但也提醒我们：项目仍需要持续留住消费者，餐饮不能只靠区域自然红利。

适合与不适合的餐饮类型

更适合进入：

• 高频茶饮/咖啡/烘焙/甜品，但必须有产品差异或强品牌势能；
• B1/B2小面积高效率简餐、快餐、粉面饭、轻食；
• 可服务办公早餐、午餐、下午茶的复合模型；
• 能与城市集市、IP活动、屋顶公园、宠物/运动社群联动的场景型餐饮；
• 有首店、概念店、快闪联名能力的新锐品牌。

不适合进入：

• 缺差异化的普通饮品店，尤其在B2/L1正面硬刚头部品牌；
• 高租金承受力弱的低毛利快餐开在L1；
• 大面积、慢翻台、强厨房投入的中腰部正餐，除非拿到明确目的性位置和租金条件；
• 依赖稳定夜间宴请的品牌，目前材料未能证明北外滩来福士晚间商务宴请心智足够强；
• 对偏位高度敏感、又缺线上获客能力的新品牌。

风险提示

开业热闹 ≠ 稳定盈利 开业首日30万客流、首周末火爆、IP快闪与中庭活动证明项目会制造声量，但餐饮看的是平日午晚市、非活动日转化和复购。活动客流对饮品甜品有利，对正餐翻台未必稳定。

复杂动线会放大选铺错误 行业观察(商业咔)多次强调项目受双子塔结构影响，地面与地下动线复杂。即使项目通过主力店、主题街区、中庭命名和导视做了“化繁为简”，偏铺仍可能被自然客流绕开。

B2机会最大，也最容易陷入同质化竞争 B2拥有地铁、城市集市、中庭和外带流量，但竞品中茶饮咖啡高度集中。没有速度、价格带、产品记忆点或社交传播能力，进B2只是加入红海。

L1有形象，但租金与势能门槛高 L1首层硬件和品牌露出好，已聚集星巴克臻选、M Stand、Peet's、Tims等强势品牌。普通餐饮若为曝光支付高租金，可能无法靠自然客流摊平成本。

屋顶场景有想象力，但稳定客流暂无数据 L4“来福公园”具备运动、宠物、露营、景观与活动优势，但其客流强依赖天气、社群运营和目的性消费。适合作为场景店，不适合作为纯自然流量店。

区域成长性不等于当下消费力全部兑现 行业观察(Mall先生)在2021年指出北外滩处于长期规划兑现过程中，可能需要多年发展。商场本身运营能力强，但区域办公、居住和商务消费成熟度仍需用当下数据复核。

信源视角相对集中 6篇信源中有4篇来自行业观察(商业咔)，且多为商业空间与运营视角；对餐饮实际营业额、租金水平、翻台率、外卖占比、工作日分时客流覆盖不足。因此本判断更偏“商业选址逻辑”，最终需用现场经营数据校准。

拓展结论：优先看B2/B1，其次L1形象店，谨慎试L4场景店

如果是高频轻餐、茶饮咖啡、烘焙甜品、小吃快餐，可以进入，但只建议拿B2/B1主流动线或中庭可视位。B2拼人流和效率，B1拼工作日刚需和复购，二者都要小面积、高坪效、强外带。

如果是强品牌或需要上海北外滩形象展示的餐饮，可以看L1，但要按旗舰/形象店模型算账，不能按普通门店测算。L1更适合品牌资产建设，不适合低毛利刚需餐饮硬上。

如果是场景型轻餐、咖啡酒饮、宠物友好、运动补给，L4值得小心试点，但必须绑定活动、社群、会员和天气备选方案，不建议大面积重投入。

如果是普通中式正餐、无首店标签的中腰部品牌、或对自然晚市依赖强的模型，不建议优先进入。北外滩来福士餐饮已经多，项目机会在“精确卡位”，不在“再开一家”。

下一步验证清单

• 工作日与周末分别在11:00-14:00、14:00-17:00、17:30-20:30做分时段客流踩点，重点比较B2、B1、L1、L4的自然客流差异。
• 对B2金星中庭、城市集市周边、地铁口至来福小镇动线做10分钟断面计数，区分路过、排队、进店消费三类人流。
• 抽样观察B1/B2目标竞品的午市、下午茶、晚市排队长度、出杯/出餐速度、堂食上座率和外带占比。
• 向招商确认目标铺位租金、物业费、推广费、扣点/保底、免租期及是否要求参与商场活动。
• 询问近6个月目标楼层空铺、撤店、换铺情况，尤其关注来福小镇改造后新进餐饮的留存表现。
• 选择一个大型中庭/IP活动日与一个普通平日做客流对比，判断活动对目标品类销售的真实拉动。
• 实地测试L4到达路径：手扶梯、直达梯、导视清晰度、雨天/高温/低温体感，以及运动/宠物活动时段人群停留情况。
• 获取或现场估算写字楼午餐外溢规模，包括12:00-13:00从办公塔进入B1/B2的人流、外卖骑手密度和白领客单接受度。

参考文章

• 【资讯】LINE FRIENDS“布朗熊客厅派对”快闪限时上线，携手北外滩来福士联创BROWN庆生月惊喜 — LINE FRIENDS / 微信公众号·商业咔 / 2024-08-13
• 北外滩来福士“来福小镇”小调改，对症下药还不赖 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2023-09-06
• 北外滩来福士在屋顶空间打造了一座“来福公园” — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2023-05-18
• 四个故事，讲述北外滩来福士的过去、现在和未来 — Mall先生 / 知乎·Mall先生 / 2021-07-23
• 北外滩来福士完整探班报告 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2021-07-13
• 写北外滩来福士前，先来聊一波这两天被刷屏的城市集市 — kaga / 微信公众号·商业咔 / 2021-07-10